La actual oferta de vivienda en Madrid tardaría casi cinco años en cubrir la demanda acumulada

• La creación de hogares duplica el ritmo de construcción de vivienda nueva: la cobertura de la demanda real se queda en el 43% y un déficit superior a 90.000 viviendas.
• El crecimiento demográfico reciente es íntegramente extranjero, lo que incrementa la presión residencial, especialmente sobre el mercado del alquiler.
• Los precios alcanzan máximos históricos, pero el crédito avanza a un ritmo muy inferior y no muestra señales de sobrecalentamiento financiero.

Madrid, 26 de febrero de 2026 – Metrovacesa, una de las promotoras inmobiliarias líderes en España, presenta un nuevo análisis del mercado residencial en la Comunidad de Madrid, en el marco de su iniciativa Metrovacesa R3search. El análisis sitúa a Madrid como uno de los principales focos de desequilibrio estructural del mercado residencial español, con una creación de hogares muy superior a la capacidad de generación de vivienda nueva, un desajuste que se ha ido acumulando en el tiempo y que explica buena parte de la tensión actual del mercado. En doce meses, Madrid ha sumado 43.325 nuevos hogares frente a 18.633 visados de obra nueva, lo que deja una cobertura de la demanda real del 43 %. Este desfase no es coyuntural. En los últimos cuatro años, el déficit acumulado supera ya las 90.790 viviendas y, al ritmo actual de producción, serían necesarios cerca de cinco años de construcción para absorber la brecha existente, incluso en un escenario sin crecimiento adicional de la demanda.

Demanda estructural impulsada por la migración

El crecimiento residencial de Madrid se apoya de forma exclusiva en la llegada de población extranjera. Desde 2021, la Comunidad ha aumentado en 417.938 residentes extranjeros, mientras que ha perdido 37.346 residentes de nacionalidad española. El saldo migratorio extranjero explica así el 100 % del crecimiento poblacional registrado en el periodo. Este cambio en el perfil demográfico está teniendo un impacto directo sobre el mercado residencial, con una mayor presión sobre el alquiler y un desplazamiento progresivo de la demanda hacia áreas periféricas. A diferencia de otros mercados con fuerte peso del comprador no residente, en Madrid la presión responde fundamentalmente a demanda residencial real, asociada a nuevos hogares que se incorporan de forma estable al mercado.

Una oferta insuficiente que se apoya en el parque existente

El análisis de Metrovacesa R3search muestra que la limitada capacidad de la oferta para acompasar el crecimiento de la demanda no se refleja únicamente en la vivienda de nueva construcción, sino también en la evolución reciente del parque residencial. En los últimos cuatro años, el parque total de viviendas en la Comunidad de Madrid ha aumentado en algo más de 1 80.000 unidades (+2,7 %), un crecimiento que se ha concentrado casi en su totalidad en la vivienda principal. En ese mismo periodo, el número de viviendas principales ha aumentado en más de 110.000 unidades (+4,4 %), mientras que el stock de vivienda secundaria se ha reducido en cerca de 31.000 viviendas (–7,5 %). Esta dinámica sugiere que el mercado está absorbiendo, además de la nueva oferta que se incorpora, parte del parque existente de vivienda secundaria, que pasa a destinarse a residencia habitual. Lejos de aliviar la tensión, esta evolución confirma que la demanda residencial estructural sigue superando la capacidad de generación de vivienda. En el caso de Madrid, el número de calificaciones provisionales de vivienda protegida en los últimos doce meses hasta septiembre de 2025 ha aumentado de forma significativa, hasta unas 10.500, frente a las cerca de 5.000 registradas en los doce meses anteriores. Aun así, este avance resulta insuficiente para compensar el déficit acumulado, lo que mantiene al mercado operando de forma estructuralmente tensionada y con un impacto directo sobre la accesibilidad.

Precios en máximos y un mercado activo, sin desequilibrios financieros

Como consecuencia de este desajuste sostenido entre oferta y demanda, el precio medio de la vivienda en Madrid ha alcanzado máximos históricos, situándose en 5.861 €/m², con un crecimiento interanual del 14,8 % y un incremento acumulado del 61 % desde finales de 2019. Este avance se produce en un contexto en el que el crecimiento de los ingresos de los hogares se mantiene muy por debajo, ampliando la brecha de accesibilidad.

Pese a ello, el mercado no presenta señales de sobrecalentamiento financiero. La actividad sigue siendo elevada, con cerca de 82.000 compraventas anuales, y un peso relevante de la vivienda nueva, que representa el 22,3 % de las operaciones. El 90 % de las compraventas se financian con hipoteca, pero el volumen de crédito crece a un ritmo muy inferior al de los precios (+4,4 % frente a +14,8 %), lo que descarta una dinámica de sobreapalancamiento similar a la de ciclos anteriores.

El caso de Madrid refleja con claridad que la tensión actual del mercado residencial no responde a un exceso de financiación ni a un comportamiento especulativo, sino a un desequilibrio estructural entre la capacidad de generar vivienda y el crecimiento real de los hogares. Una realidad que refuerza la necesidad de analizar el mercado desde una perspectiva territorial y de largo plazo, atendiendo a las particularidades de cada provincia.