Qué es una licencia de obra mayor

¿Estás pensando en emprender una reforma importante de tu piso? ¿Te has comprado una parcela y tienes que comenzar a construir tu nuevo hogar? ¿En tu comunidad de vecinos se están planteando la rehabilitación del edificio? ¿Vas a montar una tienda y tienes que reformar por completo el local?

Todo aquel que aporte un “sí” como respuesta a alguna de las preguntas previas debe tener claro qué es una licencia de obra mayor, en qué se diferencia de una licencia de obra menor, en qué casos hay que solicitarla, dónde se tramita, qué precio tiene y algunas otras cuestiones que aportan tranquilidad y seguridad a la hora de afrontar una reforma.

Licencia de obra mayor: qué es

La licencia de obra mayor es un permiso de construcción que se debe solicitar a la administración local para poder realizar determinados tipos de obras que suelen ser de gran envergadura, complejidad técnica e importante cuantía económica y, por lo tanto, requieren ceñirse tanto a las normas de seguridad como a la legalidad vigente.

Un requisito fundamental para poder solicitar el permiso suele ser la presentación de un proyecto de obra elaborado por un profesional del sector (arquitectos, ingenieros, arquitectos técnicos o aparejadores). La solicitud de esta licencia urbanística conlleva el pago de una tasa que tiene como fin, precisamente, comprobar que la obra se ajusta a la normativa y es segura para las personas. Aunque el abono no implica la aprobación del proyecto. Ni su denegación la devolución del dinero.

Cada administración local tiene sus propias especificaciones de los documentos necesarios a la hora de presentar la solicitud de licencia de obra mayor, aunque el proyecto técnico y el pago de la tasa suelen ser comunes a todas, así como un formulario específico a cumplimentar.

Las obras menores también necesitan una licencia. Sin embargo, son obras sencillas, que no requieren proyecto ni firmas especializadas y tienen un coste mucho menor. Ejemplos de ellas pueden ser pequeñas reformas, cambios de cerramientos o de revestimientos, proyectos de decoración interior, instalaciones de sistemas de climatización o supresión de barreras arquitectónicas.

¿Cuándo es necesario solicitar una licencia de obra mayor?

Para entender qué es exactamente este permiso de obra mayor quizás conviene primero definir a qué nos referimos cuando hablamos de obras mayores.

Se entiende por obra mayor toda actuación que implique:

• La rehabilitación integral de un inmueble.
• La modificación de su estructura.
• La ampliación de su altura o volumen.
• Actuaciones relativas a la protección contra incendios.
• Demoliciones o parcelaciones.
• Cambios de uso del inmueble.
• Acondicionamientos de locales.
• Obras de nueva planta.
• Obras que afectan a elementos comunes de un edificio.

Por norma general, cuando hay que encarar alguno de estos proyectos es cuando el promotor de la obra debe acudir al ayuntamiento en el que esté emplazada la vivienda o local para solicitar una licencia de obra mayor, siempre con anterioridad al comienzo de los trabajos y con la obligatoriedad de esperar el resultado favorable del requerimiento. Si la obra mayor se va a realizar en una comunidad de vecinos, debe contar con su consentimiento y permiso previo.

Luego, cada municipio es el encargado de determinar, a través de sus ordenanzas urbanísticas o Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), qué actuaciones están incluidas dentro de las que necesitan este tipo de permiso de construcción. Por eso, lo mejor es asesorarse en las páginas web correspondientes o en las oficinas que tengan para estos fines.

¿Cuánto cuesta una licencia de obra mayor?

Como cualquier impuesto que está transferido a autonomías o municipios, su coste depende de lo que tengan establecido esas administraciones locales. Por eso no se puede calcular con exactitud el precio de una licencia de obra mayor, pero sí se pueden establecer unas cifras estimativas o aproximadas.

Por lo general, el precio de la licencia de obra mayor suele oscilar entre un 2% y un 6% del presupuesto total de la obra a ejecutar, sin tener en cuenta el IVA. Tomando como ejemplo una obra cuyo presupuesto es de unos 20.000€, el coste de permiso de construcción podría estar entre 400 y 1.200€. A esta suma habría que agregarle también, el coste de la elaboración del proyecto técnico por un profesional colegiado.

En resumen, la licencia de obra mayor es un trámite que hay que realizar con obligatoriedad cuando tenemos entre manos un proyecto de construcción complejo y costoso, en el ayuntamiento en el que esté situada la edificación a levantar o reformar y que acarrea el pago de una tasa independiente de su aprobación.