Empresas que dan brío a la vivienda

El sector de la promo­ción de viviendas en España está de vuel­ta tras una década a la deriva en la que  muchas de las grandes firmas se han ido a pique. En­tre concursos de acreedores, ab­sorciones o liquidaciones, gigan­tes históricos como Parquesol o Martinsa-Fadesa se han quedado en el camino. Precisamente, la pasada semana Reyal Urbís protago­nizaba la segunda mayor quiebra de la historia empresarial de Es­paña —tras Martinsa-Fadesa en 2008—, con un pasivo que supe­raba los 4.600 millones de euros. Caía así el último paradigma del anterior ciclo inmobiliario.

La crisis económica ha puesto fin a la actividad de numerosas compañías endeudadas con gran­des bolsas de suelo devaluadas y, en algunos casos, poco profesionales y carentes de transparencia. «En los años de la crisis no me­nos del 80% del sector promotor se quedó fuera de juego, desapa­reció», señala Mikel Echavarren, consejero delegado de la consul­tora Irea. Según el INE, el número de promotoras (el listado incluye compañías de servicios inmobi­liarios) ha pasado de 106.000 en 2008 a 67.000 este año.

Pero la misma crisis también ha dado a luz a un nuevo sector productivo, más institucionaliza­do, que proclama haber aprendi­do de los errores de sus antecesoras. «El sector ha cambiado de una manera drástica. El tamaño se ha visto reducido por la infi­nidad de empresas que entraron en concurso de acreedores o quie­bra, produciendo la reconfigura­ción desde hace dos años de un sector renovado», dice Juan An­tonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE).

En esta nueva industria que­dan caras conocidas, como Realia, Quabit, Amenabar, Pryconsa, Ferrocarril y ACR, entre otras. Algunas han seguido con la acti­vidad residencial durante la cri­sis y otras acaban de reanudar­la una vez saneadas. Pero el mer­cado ahora está dominado por nuevas firmas. Son promotoras de nueva generación o, más bien, son gigantes inmobiliarios como Neinor Homes, Vía Célere, Aelca, Aedas Homes o Kronos, ideados para subirse a la nueva ola del ne­gocio residencial. Por delante tie­nen desafíos importantes, como facilitar el acceso a la vivienda de los jóvenes, reducir costes, la industrialización del sector, poner en el centro al cliente para evi­tar los desmanes pasados, y me­jorar la imagen del ramo siendo intolerantes con toda forma de corrupción.

Al mando de estos gigantes están los fondos de inversión ex­tranjeros que han apostado por el mercado residencial español, en pleno ciclo alcista —los visa­dos de obra nueva cerraron 2016 con un repunte del 29%—. Están invirtiendo miles de millones de euros en la compra de gran­des carteras de suelo aún a bajos precios en enclaves estratégicos y beneficiándose de unos costes de construcción ajustados, al me­nos de momento. Eso sí, en la di­rección de estas firmas han colo­cado a gestores con una amplia trayectoria en promotoras tradi­cionales, que conocen los errores del anterior ciclo, como Juan An­tonio Gómez-Pintado (Vía Célere) y David Martínez (Aedas Homes), entre otros.

Las promotoras de nueva ge­neración están haciendo méri­tos para convertirse en referen­tes con la puesta en marcha de ambiciosos planes de inversión. Su objetivo, proclaman, es iniciar miles de viviendas en los próxi­mos años. «El sector está en cla­ra transformación, en el sentido de que está más institucionalizado y más industrializado», opina Juan Velayos, consejero delega­do de Neinor Hornes, «Queremos que se nos vea como una fábrica de hogares», añade.

Las propias firmas hablan de alcanzar una velocidad de cruce­ro de entre 3.000 y 4.000 casas anuales a tres años vista. Porque «los operadores que hay hoy son compañías fuertes, con balances sólidos y con capacidad para ges­tionar elevados volúmenes de producción», apunta José Juan Martín Montes, consejero dele­gado de Relea. Entre las 50 prin­cipales promotoras y gestoras por volumen de viviendas comercia­lizadas (con entregas a partir de 2018), «tienen unas 45.000 casas a desarrollar en los tres próximos años», según Raúl Templado, de Alimarket Construcción. Esta ci­fra es baja si se tiene en cuenta que diferentes patronales, como la APCE y la CEDE, calculan que España necesita 150.000 vivien­das nuevas al año para tener un mercado residencial sano.

Aquí reside el interés de los fondos internacionales por ha­cer negocio en un sector que, a pesar de la contracción —el nú­mero de viviendas visadas no al­canza ni el 10% de las de 2007—, «sigue teniendo un peso significa­tivo: un 15% del PIB nacional. El sector construcción-inmobiliario es y será siempre un motor para la economía española», dice Joan Caries Amaro, profesor del depar­tamento de Economía. Finanzas y Contabilidad de ESADE. Un mo­tor que además vuelve a crear empleo: en 2016 el ladrillo gene­ró 20.800 puestos, 57 nuevos tra­bajos al día.

Capital extranjero

Atraídos por la bajada de precios tras el estallido de la burbuja, y ante las expectativas de recupera­ción de la economía española, los fondos de inversión se acercan a partir de 2013 al sector inmobilia­rio buscando oportunidades. Las encuentran en el terciario (ofici­nas y activos comerciales, prin­cipalmente). Pero el incremento en la demanda provoca un alza en los precios, lo que hace que el terciario pierda atractivo. Es en­tonces cuando exploran nuevos mercados, y le llega el turno al re­sidencial. «del que esperan retor­nos del capital del 15% anual», se­gún Echavarren.

El aterrizaje de los fondos ex­tranjeros, como Várde Partners, Lone Star o Castlelake, ha sido un soplo de aire fresco. «Han aporta­do visión estratégica y la decisión de invertir cuando todavía está­bamos en un ciclo bajista identi­ficando las oportunidades y dan­do, cuando nadie lo hacía, credi­bilidad a un sector que era y es atractivo para invertir. Por otro lado, su forma de trabajar con una visión más financiera ha in­troducido cambios estructurales y organizativos que antes no se tenían en cuenta». argumenta Gó­mez-Pintado. «Los fondos inter­nacionales han estado supliendo parcialmente la falta de liquidez del sector bancario, bien a través de la capitalización de empresas, bien a través de aportaciones so­bre proyectos concretos», añade Adolfo Ramírez-Escudero, presi­dente de CBRE España.

El resultado es un sector en plena transformación donde los movimientos se suceden sin des­canso, así que resulta difícil iden­tificar quién lidera el mercado. El Instituto de Coordenadas de Go­bernanza y Economia Aplicada, centro de estudio independien­te, ha calculado que las 20 ma­yores promotoras del país desa­rrollarán 80.000 viviendas hasta 2020. Un ranking que encabezan Metrovacesa, Neinor Homes y Ae­das Homes. aunque también hay grupos familiares, locales y ges­toras de cooperativas.

El instituto sitúa a la cabeza a Metrovacesa Suelo y Promoción, la parte de la antigua Metrovace­sa que no entró en la fusión con Merlín Properties, que ha recu­perado su cetro gracias a la enor­me reserva de suelo propiedad de sus accionistas —Santander, BB­VA y Popular—, que aportaron el pasado julio 1.108 millones de euros en suelo, hasta crear una cartera de seis millones de me­tros cuadrados para construir unas 40.000 viviendas. A punto de cumplir 100 años en el nego­cio inmobiliario, la compañía di­rigida por Jorge Pérez de Leza rompe el liderazgo de los gran­des fondos internacionales que están detrás de las principales compañías. «Metrovacesa sufrió una reestructuración importan­te, cuyo resultado es una compa­ñia con poco apalancamiento y un balance saneado y sólida», indica Pérez de Leza, consejero delega­do de la firma.

Aunque en cartera de suelo Metrovacesa se lleva la palma, en actividad Neinor Homes saca pecho y lo hace con 64 promocio­nes en marcha que suman 4.800 viviendas. «Vamos a hacer 10.700 casas en un horizonte de tres a cuatro años», dice Velayos. El fon­do norteamericano Lone Star si­gue siendo el principal accionista, aunque esta misma semana reali­zaba la primera desinversión, tras la OPV, con la venta del 27% de la promotora por 394 millones. Se­gún los expertos, Neinor Homes se ha convertido en el espejo en el que todas las demás quieren mi­rarse. Porque el pasado abril el parqué madrileño era testigo de un hito inédito: el regreso a Bolsa de una promotora tras una déca­da (en 2007 saltó Realia). Se es­trenó con una valoración de 1.300 millones, con una sobredemanda de 4,3 veces la oferta, cubierta por grandes inversores. Pero quiere más. Cerró el pasado agosto un acuerdo de financiación con JP Morgan por 150 millones de euros para acelerar la compra de suelo.

Otra de las que están apostan­do a lo grande es Aedas Homes, creada en febrero por el fondo estadounidense Castlelake. Gra­cias a su cartera de terrenos —1,5 millones de metros cuadrados, la mayoría listos para ser edifica­dos—, quiere convertirse en una de las principales promotoras del país. Y. de nuevo, al frente está un viejo conocido del sector, David Martínez que, con más de 20 años de trayectoria ha liderado proyec­tos como los de Las Cuatro Torres de la Castellana° el desarrollo ur­banístico de Valdebebas (Madrid).