El mercado inmobiliario está participado de multitud de actores, desde particulares a promotores, pasando por inmobiliarias, entidades financieras… En las operaciones de compra venta de un inmueble es frecuente suscribir entre vendedor y comprador un acuerdo previo a la firma de la escritura. Lo que se conoce como contrato de señal para la compra de una vivienda es, en realidad, la materialización del deseo de ambas partes de llevar a cabo la operación.
El documento supone, además de la constatación de las intenciones de uno y otro, un compromiso bidireccional que, por lo general, viene acompañado de la popular ‘señal de compra de un piso’. Esta reserva ‘blinda’ de algún modo el correcto desarrollo de la operación, aunque, como en todo, hay matices.
En qué consiste la señal de compra de un piso
Al margen de tecnicismos, la señal de compra de un piso es el dinero que el comprador anticipa al vendedor como reserva del inmueble objeto de la operación. Pero más allá del montante aportado, el documento de señal de compra del piso en cuestión, supone un acuerdo formal entre las partes que compromete legalmente a ambas a continuar con la compra venta cuando se cumplan las condiciones establecidas en el mismo.
En el argot inmobiliario, eso sí, se emplea indistintamente el concepto de señal o arras, aunque lo cierto es que existen matices que suponen implicaciones distintas para los intervinientes en la operación.
En el contrato de señal para la compra de la vivienda también se reflejará el pago a cuenta del precio final aportado por el comprador en concepto de reserva. Eso sí, el incumplimiento del acuerdo no supone la pérdida inmediata de lo aportado como sí ocurre con las arras penitenciales que, incluso, pueden suponer el pago del doble de la cantidad si el que desiste del acuerdo es el vendedor. Las arras penales, por su parte, son las más rígidas y menos habituales.
En el caso de un contrato de alquiler con opción a venta, la señal aportada la denominamos prima inicial, pactada también por ambas partes.
● ¿Cuándo firmar un contrato de señal para la compra de vivienda?
La firma del documento de señal de compra de un piso o una casa no es patrimonio exclusivo de las operaciones entre particulares. De hecho, también es habitual cuando quien ejerce de vendedor es la empresa constructora. En todo caso, la rúbrica del acuerdo suele darse en dos momentos concretos:
- Cuando el inmueble está en construcción
- Cuando comprador aún no dispone de la financiación
Elementos que influyen en el importe de la señal de compra de una vivienda
Si bien es cierto que aportar una señal para la compra de un piso es una práctica habitual, el marco normativo no da muchos detalles al respecto de las condiciones de la misma (más allá de diferenciar entre arras confirmatorias, penitenciales o penales). El importe de la señal, por ejemplo, es una cuestión que queda abierta al acuerdo de las partes, aunque existen ciertos factores que pueden ayudarte tanto a fijarla como a identificar si se trata de una cuantía ajustada a la realidad.
Uno de los elementos que más influye en el importe de la señal de compra de una vivienda es el precio de la misma. Por lo general, suele corresponderse con el 3% del precio final del inmueble de modo que, si hablamos de una vivienda valorada en 150.000€, la señal para la compra de la misma debería ser de 4.500€.
Sin embargo, esta cuantía no tiene por qué ser rígida y es que existen otros factores que pueden condicionar el montante a solicitar. El plazo entre la firma del documento de señal y la culminación de la operación puede ser uno de ellos, lo mismo que la dificultad de venta de una propiedad o el propio interés del comprador en el inmueble en cuestión.
De este modo, ese 3% puede aumentar hasta el 5% si el plazo entre una firma y otra es dilatado; o reducirse hasta llegar incluso al 1% cuando la operación se cierra en semanas. Y lo mismo en el caso de que el piso en cuestión lleve mucho tiempo en el mercado. Si la venta es complicada, la señal puede reducirse para facilitar la misma al comprador que, por otro lado, en caso de estar muy interesado, tampoco verá mal aportar una cantidad mayor en concepto de señal para hacerse con la propiedad.
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