El derecho de tanteo y retracto es un concepto importante en el sector inmobiliario, especialmente en procesos de compraventa de propiedades. Ambos derechos permiten proteger los intereses de ciertos titulares, otorgándoles la posibilidad de intervenir en una transacción antes o después de que esta se complete. En este artículo, explicaremos qué es el derecho de tanteo y retracto, los tipos existentes, sus diferencias, cómo ejercerlos y su caducidad. Comprender qué es el derecho de tanteo y retracto resulta fundamental para quienes desean asegurar su prioridad en una transacción y actuar conforme a la normativa vigente.
¿Qué es el derecho de tanteo?
El derecho de tanteo es la facultad que permite a una persona adquirir una propiedad antes de que se venda a un tercero, igualando las condiciones establecidas en la transacción. Es un mecanismo preventivo, ya que se ejerce antes de que la venta se formalice. Este derecho se utiliza, por ejemplo, en el caso de arrendatarios o copropietarios de una finca.
El derecho de tanteo y retracto en fincas urbanas aparece regulado en el código civil y otras leyes específicas, dependiendo de la situación particular.
Tipos de derechos de tanteo
Existen diferentes tipos de derechos de tanteo, dependiendo de la naturaleza del contrato o la legislación aplicable:
- Tanteo legal: Es el establecido por ley, como ocurre en el caso de arrendatarios de viviendas que tienen derecho a adquirir la propiedad en las mismas condiciones ofrecidas a un tercero.
- Tanteo convencional: Surge de un acuerdo entre las partes implicadas. Este tipo de derecho se establece en contratos privados y se aplica si ambas partes lo pactan.
¿Qué es el derecho de retracto?
El derecho de retracto es la facultad que permite a una persona adquirir una propiedad después de que esta ha sido vendida a un tercero, reembolsando al comprador el precio pagado y los gastos asociados. Es un derecho correctivo, ya que interviene después de que la venta se ha producido.
El derecho de retracto se aplica en casos donde un tercero ha adquirido un bien sin que se respeten ciertos derechos preferentes.
Tipos de derechos de retracto
Los tipos de retracto se clasifican principalmente en:
- Retracto legal: Es el que está establecido por ley y protege a ciertas personas, como copropietarios o arrendatarios. Un ejemplo de derecho de retracto es cuando un copropietario tiene preferencia para adquirir una parte de la propiedad vendida a un tercero. Otro ejemplo de derecho de retracto es el derecho del arrendatario para adquirir la vivienda que ocupa cuando el propietario decide venderla, siempre que cumpla con los requisitos legales establecidos.
- Retracto convencional: Es un derecho pactado entre las partes mediante un contrato. Las condiciones para ejercer el retracto convencional se fijan en el acuerdo, definiendo las reglas y los plazos dentro de los cuales una de las partes puede recuperar el bien o derecho cedido.
Tanto el retracto legal como el convencional están regulados en el derecho de tanteo y retracto código civil, que establece las normas para su aplicación.
Diferencias entre el derecho de tanteo y el derecho de retracto
La diferencia entre tanteo y retracto radica principalmente en el momento en que se ejercen:
- Derecho de tanteo: Se aplica antes de que la venta se formalice. Permite a la persona con derecho preferente igualar la oferta de un tercero y adquirir la propiedad.
- Derecho de retracto: Se ejerce después de que la venta se ha realizado. La persona con derecho de retracto puede recuperar la propiedad reembolsando al comprador los gastos y el precio pagado.
Ambos derechos tienen como objetivo proteger a personas con intereses preexistentes en una propiedad, como copropietarios o arrendatarios.
Cómo ejercer el derecho de tanteo o retracto
Ejercer el derecho de tanteo y retracto requiere seguir un procedimiento legal claro. A continuación, se detallan los pasos a seguir:
- Notificación de la venta: En el caso del tanteo, el propietario debe notificar al titular del derecho las condiciones de la venta. Esto incluye el precio y los términos acordados.
- Aceptación del derecho: El titular del derecho debe comunicar su intención de ejercerlo en el plazo legalmente establecido.
- Pago del precio: Para ejercer el derecho de tanteo, el titular debe igualar las condiciones de la oferta. En el caso del retracto, debe reembolsar al comprador el precio pagado y los gastos asociados.
- Formalización de la compraventa: Una vez cumplidos los requisitos, se formaliza la transacción ante notario.
Es importante contar con un certificado de tanteo y retracto para acreditar el ejercicio de estos derechos y garantizar su validez. El certificado de tanteo y retracto proporciona seguridad jurídica al demostrar que se han cumplido los requisitos legales establecidos para su ejercicio.
Caducidad del derecho de tanteo y retracto
La caducidad del derecho de tanteo y retracto se refiere al tiempo límite que tiene el titular para ejercer su derecho. Este plazo varía según el tipo de derecho y la legislación aplicable:
- Derecho de tanteo plazo: En el derecho de tanteo, el plazo suele ser corto y comienza a contar desde el momento en que el propietario comunica la intención de vender.
- Derecho de retracto plazo: En el derecho de retracto, el plazo comienza a contar desde la fecha en que el comprador adquiere la propiedad. Este plazo también es limitado y está establecido en la ley.
Si el titular del derecho no lo ejerce dentro del plazo establecido, este caduca y pierde la posibilidad de reclamar la propiedad.
El derecho de tanteo y retracto es un mecanismo legal que protege a personas con intereses preexistentes en una propiedad, permitiéndoles intervenir en su compraventa antes o después de su realización. La diferencia entre tanteo y retracto se basa en el momento en que se aplican: el tanteo es preventivo, mientras que el retracto es correctivo.
Ambos derechos pueden ejercerse en situaciones reguladas por el derecho de tanteo y retracto código civil y tienen plazos definidos que deben respetarse para evitar su caducidad. Comprender el derecho de tanteo y retracto en fincas urbanas resulta especialmente útil en escenarios como la venta de estas propiedades o situaciones relacionadas con la nuda propiedad.
Además, contar con asesoramiento adecuado es clave para asegurar que el proceso se realice correctamente, ya sea para ejercer estos derechos o para comprar una casa a nombre de una empresa con seguridad jurídica. Conocer estos conceptos ayuda a proteger los intereses de todas las partes involucradas en una transacción inmobiliaria.
Artículos relacionados
