El escenario del mercado de alquiler actual nada tiene que ver con el de la España de mitad del siglo pasado. Sin embargo, todavía existen contratos vigentes de aquella época que, teniendo en cuenta los precios de hoy, son muy beneficiosos para los inquilinos, pero muy perjudiciales para los propietarios. Nos referimos a los denominados contratos de alquiler de renta antigua.
Qué son los contratos de alquiler de renta antigua
Los contratos de alquiler de renta antigua son todos aquellos firmados antes del 9 de mayo de 1985 y regulados por el decreto 4101/1964 del 14 de diciembre. No se puede entender esta ley sin tener en cuenta el contexto histórico de la España de ese momento. Una España que venía de una situación política, social y económica muy delicada y a la que todavía le quedaban algunos años para su transición democrática y su inmersión en la Unión Europea.
La principal característica de este tipo de alquiler es su larga duración, con prórrogas indefinidas y casi nulas posibilidades de incrementos de precios. Eran contratos de alquiler pensados, sobre todo, para proteger a los inquilinos, pero que tenían muy poco en cuenta a los propietarios.
De hecho, con la Ley de arrendamientos urbanos de 1964, el contrato se podía extender hasta el fallecimiento del inquilino e, incluso, más allá, a través de otras dos subrogaciones a favor de las personas establecidas en el artículo 58 de esa ley (por lo general, cónyuges, descendientes o ascendientes).
Cuál es la duración de un contrato de renta antigua
Si bien la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) que rige en la actualidad es la aprobada en el año 1994, en 1985 llegó el primer correctivo a la de 1964. Fue el Decreto-ley 2/1985, conocido como Decreto Boyer, del 30 de abril, el primero que intentó acabar con los contratos de alquiler indefinidos. Esta norma eliminó la prórroga forzosa y estableció que la duración del contrato se debía acordar entre arrendador y arrendatario.
Ya en 1994, la nueva norma aún hoy vigente estableció una duración del contrato de alquiler de cinco años, que luego pasaron a ser tres con la modificación de 2013 (con prórrogas de tres años y de un año, respectivamente, según los casos). El apartado de los tiempos de prórrogas se volvió a modificar en 2019, con la opción de prorrogarlo otros cinco años (con variaciones según la prórroga sea de carácter tácito o no y/o corresponda a una persona jurídica o no).
Claro que todo esto no afecta al fin de contratos de alquiler de renta antigua, aunque algunas disposiciones de la LAU de 1994 sí que lo hacen. Es decir, los contratos de arrendamiento firmados antes del 9 de mayo de 1985 se siguen regulando por la Ley de 1964 pero con algunas limitaciones impuestas por disposiciones transitorias de la de 1994.
Por ejemplo, si hasta la llegada de esta nueva norma, al fallecer el inquilino titular existía la posibilidad de dos subrogaciones, a partir de la norma del 1 de enero de 1995 (fecha de entrada en vigor de la última LAU) se redujo a una sola. Se pueden dar tres casos:
- El inquilino originario fallece después del 1 de enero de 1995: el contrato se puede extinguir si no existe cónyuge, hijos o ascendientes del titular con derecho a subrogación.
- Antes del 1 de enero de 1995 ya se ha producido una subrogación: se extinguirá el contrato de la persona subrogada salvo que puedan subrogarse cónyuge o hijos que hayan convivido con el subrogado los dos años anteriores a su muerte.
- Antes del 1 de enero de 1995 ya se han producido dos subrogaciones: no se podrán realizar más subrogaciones.
En resumen, los contratos de renta antigua duran hasta el fallecimiento del inquilino titular o tras las posibles subrogaciones de ese acuerdo que contempla la ley según cuándo se haya producido el deceso y las diferentes prórrogas.
Cómo rescindir un contrato de renta antigua
Rescindir un contrato de renta antigua no es una tarea sencilla. Siempre puede caber la vía de la negociación entre inquilino y propietario, pero nadie querrá por las buenas renunciar a disfrutar de un alquiler tan bajo y casi insignificante en relación a los precios que se pagan hoy en día.
No obstante, existen algunas situaciones o supuestos en los que el arrendador tiene derecho a extinguir el contrato de alquiler y son los siguientes:
- El propietario puede demostrar que necesita la vivienda para uso propio o para ocupación de un familiar directo.
- El inquilino ha dejado de pagar las rentas que le corresponden por el alquiler de la propiedad.
- El arrendatario subalquila la vivienda a un tercero para sacar provecho económico de la baja renta que paga.
- El inquilino no habita la vivienda en alquiler durante al menos seis meses al año y es incapaz de justificar esa ausencia.
Si el camino de la negociación falla para llegar a un acuerdo de rescisión ante alguna de estas circunstancias, la única salida es la judicial, en la que habrá que probar que algo de esto sucede.
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