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Comprar vivienda con una sociedad: ventajas e inconvenientes

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Según datos del Colegio Oficial de Registradores, entre 2010 y 2017, el 13,7% de las operaciones de compra de vivienda en España se realizaron a través de sociedades. Comprar una vivienda con una sociedad es una práctica totalmente legal en nuestro país, incluso para aquellos que no son residentes. Si bien en algunos casos este tipo de transacciones puede suponer ventajas fiscales frente a la compra realizada por personas físicas, es necesario tener en cuenta varios factores para determinar sus ventajas e inconvenientes en cada supuesto concreto.

Las sociedades patrimoniales, reguladas por el artículo 5 de la Ley del Impuesto Sobre Sociedades, son aquellas sociedades civiles o mercantiles dedicadas a la gestión de un patrimonio, compuesto generalmente por valores o bienes inmuebles. Para tener esta consideración, más de la mitad de su activo debe estar compuesto por valores y no estar sujeto a una actividad económica. En este sentido, es importante tener en cuenta que el alquiler no computa como tal, siempre que esta actividad no implique la contratación de trabajadores por cuenta ajena.

Ventajas de comprar una vivienda con una sociedad

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Beneficios fiscales para grandes patrimonios

Las viviendas gestionadas a través de sociedades patrimoniales tributan a través del Impuesto de Sociedades, con un tipo general del 25%. Cuando el propietario es una persona física, los impuestos relacionados con este inmueble se pagan a través del IRPF, aplicando el tipo impositivo correspondiente según el nivel de ingresos, que pueden oscilar entre el 19% y el 45%.

No obstante, a efectos de la Agencia Tributaria, la venta de la vivienda solo genera una renta en el IRPF cuando genera una ganancia patrimonial. Esta diferencia hace que comprar una vivienda con una sociedad pueda representar un ahorro significativo cuando hablamos de grandes patrimonios.

Deducción del Impuesto sobre el valor añadido (IVA)

Este impuesto se aplica a la compra de cualquier vivienda de obra nueva, común tanto para personas físicas como para sociedades. Actualmente, su cuantía asciende al 10% del valor total, aunque puede reducirse hasta un 4% en el caso de viviendas de protección oficial de régimen especial o promoción pública.

Desde este punto de vista, comprar una vivienda con una sociedad puede suponer una ventaja en algunos casos, en los que el IVA se considera un gasto deducible, lo que no es aplicable cuando la adquisición la realiza una persona física.

Bonificaciones fiscales para viviendas en alquiler

Si estamos considerando invertir en bienes inmuebles para alquilar, comprar una vivienda con una sociedad también puede reportarnos ventajas interesantes, gracias a la bonificación fiscal por la gestión asociada dichos inmuebles. Sin embargo, tal y como se señala desde el Ministerio de Hacienda, para ello es necesario cumplir dos requisitos básicos: contar con al menos ocho viviendas arrendadas con contratos de alquiler por periodos superiores a tres años.

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En estas condiciones, la sociedad podría beneficiarse de una deducción de hasta el 85% de la renta obtenida a través del alquiler. Además, si puede justificarse que ha sido necesario realizar obras de adecuación para poner estas viviendas en alquiler o los inquilinos presentan alguna discapacidad, esta bonificación podría incrementarse hasta el 90%. Para las personas físicas, sin embargo, que declaran el alquiler a través del impuesto sobre la renta, estas deducciones solo podrían alcanzar el 60%.

Asimismo, en el caso del alquiler, existen algunos gastos deducibles comunes, tanto si la compra la realiza una persona física como si se opta por comprar a través de una sociedad, como los inherentes a la actividad de arrendamiento no repercutibles en el inquilino, como el Impuesto de Bienes Inmuebles o los gastos de comunidad. Las sociedades patrimoniales pueden deducirse estos gastos en su totalidad. En el caso de las personas físicas, que tributan a través del IRPF, cada partida se computará de forma independiente, teniendo en cuenta el tiempo de ocupación del inmueble.

Mayor seguridad jurídica

Más allá de sus ventajas fiscales, la seguridad jurídica es otro de los motivos para comprar una vivienda con una sociedad. Esta práctica es habitual para evitar conflictos en caso de herencias, por ejemplo.

Inconvenientes de comprar una vivienda con una sociedad

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Ausencia de ventajas fiscales significativas para patrimonios medios

Si el futuro propietario de la vivienda tiene un patrimonio medio, comprar una vivienda con una sociedad no resulta una opción muy recomendable. Además de los costes asociados a la constitución de la sociedad, es fundamental considerar que, en el caso de las personas físicas, solo estaremos obligados a pagar IRPF cuando la venta de la vivienda haya supuesto una ganancia patrimonial y el tipo impositivo es proporcional a los ingresos.

Como hemos comentado anteriormente, en el caso de las sociedades patrimoniales, se tributa a través del Impuesto de Sociedades, con un tipo impositivo fijo del 25%.

Mayor fiscalidad para viviendas habituales o segunda residencia

Según los expertos en gestión inmobiliaria, comprar una vivienda con una sociedad tampoco resulta una opción ventajosa cuando se trata de la adquisición de nuestra vivienda habitual o una segunda residencia.

Aunque existan impuestos comunes en ambos casos, como el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, para las personas físicas esta operación no genera una renta en el IRPF, mientras que una sociedad deberá facturar un alquiler de mercado al socio y los ingresos tributan al 25%.

Declaración de dividendos

Aunque al comprar una vivienda con una sociedad para alquilar podamos optar a importantes deducciones si contamos con más de ocho inmuebles arrendados, también es importante tener en cuenta que, desde el punto de vista fiscal, se considera que los ingresos procedentes de las rentas van a parar a la organización, por lo que, si el socio no quiere beneficiarse de ellos, deberán declararse como dividendos.

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