Cuando se compra una vivienda de obra nueva, especialmente sobre plano, no es posible comprobar in situ los materiales que se van a utilizar en su construcción. De ahí la importancia de la memoria de calidades.
De los materiales va a depender no solo la estética de la vivienda, sino también aspectos como la climatización, el nivel de ruidos o las calidades de la grifería, los sanitarios y los electrodomésticos; y también, por tanto, lo que estaremos dispuestos a pagar por el inmueble. Por eso la memoria de calidades es un documento vinculante y debemos asegurarnos de que contiene toda la información que el promotor nos ha hecho llegar en su oferta, como garantía de que lo acordado se va a cumplir.
Qué es la memoria de calidades
La memoria de calidades es un documento en el que se incluyen de forma detallada todos los materiales que se van a emplear en la edificación, en los interiores y, a ser posible, en las zonas comunes, así como las instalaciones de que va a disponer el inmueble. El promotor está obligado por ley a entregarlo al comprador de forma gratuita.
Además de ser el documento que informa al consumidor de los detalles del inmueble que va a adquirir, la memoria de calidades le asegura que los materiales y elementos con que se ha construido y equipado la vivienda son los que se esperaban. Por ello, forma parte del contrato de compraventa de la casa y suele entregarse con el mismo, y es recomendable que ambas partes la firmen.
La memoria de calidades debe ser muy precisa, estar bien redactada y ser perfectamente comprensible. En caso de duda acerca de las calidades de la vivienda en la que se va a invertir, es aconsejable consultar con un arquitecto. Lo fundamental es no albergar dudas sobre el resultado final de una compra por la que se va a realizar un gran desembolso.
¿Qué información debe contener una memoria de calidades de obra nueva?
Todos y cada uno de los materiales y equipamientos que se van a emplear en la vivienda deben aparecer de forma detallada: no solo el tipo de material que se va a emplear en suelos, aislantes o alicatados, sino también la marca, modelo y características técnicas.
De este modo, una memoria de calidades debe contener información acerca de:
- Los materiales utilizados en la edificación, como en la cimentación, cubiertas, aislamientos, carpintería metálica y fachada.
- Los materiales y elementos empleados en los interiores de la vivienda, como el equipamiento de la cocina, los sanitarios, grifería, solados, alicatados, carpintería, revestimientos y tabiquería.
- Las instalaciones con que cuenta la vivienda y sus detalles, como el saneamiento y fontanería, la instalación eléctrica, el sistema de calefacción y climatización y las telecomunicaciones.
Es habitual que la promotora emplee el término “o similar” al referirse a algunos de los materiales, ya que es posible que en el transcurso del proyecto se encuentre con causas técnicas que obliguen a sustituirlos por otros. Sin embargo, esto no puede ser excusa para cambiar las calidades acordadas por otras inferiores. En caso de modificación, la legislación estipula que la calidad de los materiales finalmente utilizados debe ser igual o superior a la de los que fueron ofertados, sin que suponga un mayor coste para el comprador.
Junto con los materiales empleados en el edificio y el propio inmueble, la memoria de calidades debe incluir también la descripción detallada de las zonas comunes. Es importante que todas las condiciones ofertadas se encuentren debidamente documentadas, ya que en caso de conflicto solo se podrán reclamar las que se encuentren sobre el papel.
¿La memoria de calidades es vinculante?
La memoria de calidades es un documento vinculante, como forma de proteger los derechos de las personas que adquieren una vivienda sobre plano. De modo que si el promotor no cumple finalmente con lo que se indica se puede recurrir a los organismos de Consumo o los tribunales.
También es vinculante, en muchos casos, la información incluida en la publicidad de la promoción, aunque no se incluya expresamente en el contrato o la memoria de calidades. Por esa razón es aconsejable guardar todos los folletos publicitarios y descargar y guardar la publicidad que encontremos online.
¿Se puede reclamar por incumplimiento de la memoria de calidades?
Pese a lo anterior, puede existir incumplimiento de la memoria de calidades. Si una vez que la vivienda es entregada el comprador comprueba que las calidades del inmueble no se corresponden con lo firmado, puede reclamar.
En este caso es necesario hacer un listado de aquellos elementos de calidad inferior a los que se indican en la memoria de calidades, y hacer llegar a la promotora nuestra reclamación y esa relación de diferencias a través de un burofax.
Lo habitual es que a partir de ese momento la promotora acceda a negociar, pero en caso de que no se alcance una solución se podría llegar a los tribunales. No suele ocurrir que se pueda rescindir el contrato de compraventa por un incumplimiento de la memoria de calidades, salvo en el caso poco común de que el inmueble no cumpla con la función para la que fue adquirido. Pero sí se podrá obtener una compensación económica o que la promotora sustituya las calidades por las que fueron contratadas.
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