Registrar una vivienda es un proceso habitual en las operaciones de compraventa de inmuebles, herencias o donaciones. De hecho, es el Registro de la Propiedad el encargado de velar por la legalidad de los inmuebles, fiscalizando, en cierto modo, todas aquellas situaciones que puedan afectar a los mismos. En la práctica, hablamos de una institución del estado que, mediante la inscripción de los inmuebles, permite conocer aspectos como quién es el propietario o cuáles son los derechos y cargas que pueden recaer en sobre una propiedad.
Pero ¿es obligatorio registrar una vivienda? ¿Se puede proceder a la inscripción en caso de no disponer de escrituras? Estas cuestiones constituyen algunas de las dudas más frecuentes, sobre todo, entre aquellos que han recibido una herencia sin escrituras o están pensando en comprar o vender una casa que no cuenta con las mismas.
¿Se puede registrar una vivienda sin escrituras?
La respuesta a esta pregunta es un sí, pero con matices. Para poder registrar una vivienda sin escrituras, el primer paso es escriturarla. Este acto es clave darle el formato legal que permitirá su inscripción. En este sentido, el asesoramiento de un notario puede servirte de guía en un proceso sujeto a un marco legal muy concreto.
Para poder legalizar la situación de la vivienda será necesario contar con la intervención de un arquitecto. Este profesional debe realizar una declaración de obra nueva en la que se haga constar que, en el terreno en cuestión, existe una edificación realizada según la normativa vigente.
Es posible que, para acreditar que la construcción cumple con la normativa, también sea necesario presentar un certificado de solidez. El documento sirve de aval a la hora de ratificar que la edificación no corre riesgo alguno y es sólida en lo que a estructura se refiere.
¿Tus intenciones no pasan por registrar una vivienda sin escrituras sino un terreno? La situación es similar y es que, para poder hacerlo se debe acreditar, igualmente, tanto la descripción del terreno o la parcela como los datos del propietario.
Otros documentos que son necesarios a la hora de registrar una casa heredada (una vez resuelto el tema de la escritura pública) son el impreso de autoliquidación (que acredita el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) así como el referido al pago de la plusvalía municipal.
Plazos y coste de registrar una vivienda sin escrituras
El plazo estimado para la inscripción por parte de los registradores no suele exceder los 15 días hábiles y, aunque el coste varía en función del valor catastral, viene establecido por el Real Decreto 1427/1989. Las tarifas que se manejan en la actualidad son las siguientes:
- Para fincas o inmuebles con valores no superiores a los 6.010,12€: 24,04€
- Entre 6.010,13 y 30.050, 61€: 1,75€ adicionales por cada 1.000 más de coste
- Entre 30.050,62 y 60.101,21€: 1,25€ adicionales por cada 1.000
- Entre 60.101,22 y 150.253,03€: 0,75€ adicionales por cada 1.000
- Entre 150.253,04 y 601.012,10€: 0,30€ adicionales para cada 1.000
- Por superar por 601.012,10€: 0,20€ adicionales por cada 1.000
¿Es obligatorio registrar una vivienda en el registro?
Aclarada la cuestión de si es o no posible registrar una vivienda sin escrituras, otra de las dudas más habituales es si esa inscripción resulta obligatoria. La respuesta resulta más sencilla: no, salvo que hayamos solicitado una hipoteca para hacernos con la propiedad (en esos casos es imprescindible registrar la vivienda). La Ley Hipotecaria reconoce, incluso, la posibilidad de que, en caso de que la vivienda no esté registrada, podemos tener problemas a la hora de ejercer nuestros derechos de propiedad sobre la misma, como por ejemplo, si nos okupan la vivienda no tendremos manera de asegurar nuestra propiedad.
La seguridad jurídica que supone registrar una vivienda es, sin duda, uno de los principales motivos que invitan a legalizar la situación de una propiedad, aunque no el único. Hacer las cosas bien supone, además, facilitar cualquier trámite posterior relativo a la vivienda, ya sea una venta, una donación, herencia… No estar registrada es, por tanto, sinónimo de complicaciones en cualquier proceso que implique transmisión del bien en cuestión.
Pero hay más. La ausencia de inscripción en el registro puede implicar un sobrecoste posterior en el proceso para los futuros herederos o compradores e, incluso, llevar implícitos ciertos costes ocultos como cargas anteriores, embargos… Como decíamos líneas atrás, tampoco es posible constituir una hipoteca sobre una vivienda sin registrar de modo que, más allá de si es o no obligatorio, ante la duda, la respuesta parece clara: registrar una vivienda sin escrituras o con ellas es más que recomendable.
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