La búsqueda de un piso implica, necesariamente, echar cuentas. El presupuesto es una cuestión delicada a la hora de abordar la compra de una vivienda, pero ¿cómo resistirse cuando encuentras la casa de tus sueños? La fórmula para no dejar escapar la oportunidad de hacerte con ella mientras ganas algo de tiempo para ultimar todos los detalles es emplear lo que se conoce como contrato de arras de una vivienda.
Este tipo de documentos es frecuente en las operaciones de compraventa entre particulares, aunque también puede emplearse en el alquiler. En todo caso, conviene tener claras sus peculiaridades para no llevarse sorpresas.
¿Qué es el contrato de arras?
Un contrato de arras de una vivienda es un acuerdo privado entre las partes que, en la práctica, supone la reserva inicial de la construcción ya sea para su compra o para alquiler. Como preacuerdo, actúa como garantía para la firma posterior del contrato de compraventa o alquiler con diferentes consecuencias en caso de que una de las partes decida dar marcha atrás.
En este sentido, es importante saber que existen diferentes tipos de arras, cada una de las cuales tiene una serie de implicaciones vinculadas al pago inicial de la reserva o señal. Indicar correctamente en el documento qué tipo de contrato de arras de vivienda estamos firmando es clave para poder realizar reclamaciones posteriores. En todo caso, el acuerdo también debe reflejar tanto la validez del mismo como su vigencia.
Contrato de arras en el alquiler
Es, desde hace tiempo, una herramienta frecuente en el arrendamiento de locales comerciales pero lo cierto es que, el contrato de arras en el alquiler de vivienda se ha popularizado al albor del despegue el mercado del arrendamiento. En la práctica es exactamente igual de recomendable que en el caso de las operaciones de compraventa.
En ambos casos supone la reserva de la vivienda y debe incluir información clara al respecto del acuerdo adoptado. Vigencia, precio, condiciones, datos personales… Este tipo de documentos es especialmente interesante cuando el acuerdo se suscribe antes de que los interesados puedan hacer uso del inmueble en cuestión y su incumplimiento también tiene consecuencias.
Contrato de arras en la compraventa
Su homólogo en operaciones de compraventa de viviendas funciona de la misma manera. La información contenida en el mismo debe ser lo más clara posible: desde los datos personales hasta la descripción de la vivienda, pasando por el precio de venta y forma de pago, la fecha límite para formalizar la venta, las posibles cargas o el reparto de los gastos, todo debe quedar indicado.
En este contrato de arras de compraventa de viviendas se establece la señal o, lo que es lo mismo, el pago a cuenta que se descontará una vez se ejecute la operación. Por lo general, este concepto suele alcanzar entre un 5% y un 15% del valor de la venta.
Diferencia entre contrato de arras o señal
El desconocimiento puede jugar en nuestra contra a la hora de realizar una operación inmobiliaria. La mayoría de la gente habla de contrato de arras o señal de una vivienda indistintamente, pero lo cierto es que hay matices. Esas sutilezas son las que pueden provocar diferentes escenarios en el caso de que, finalmente, la operación (ya sea de venta o alquiler) no llegue a término.
En concreto existen tres tipos de contratos de arras de una vivienda:
Arras confirmatorias
Son las que suelen identificarse con el concepto de señal, además de ser la versión más sencilla a la hora de reservar una vivienda. Vienen a reforzar el acuerdo (generalmente verbal) alcanzado entre las partes y suponen un pago a cuenta del precio. Las condiciones quedan establecidas en el documento y, en caso de incumplimiento, no necesariamente se pierde el dinero de la reserva de manera automática.
El perjudicado puede acudir a los tribunales para exigir el cumplimiento del acuerdo y determinar las consecuencias, incluida una indemnización.
Arras penitenciales
La flexibilidad es la seña de identidad del contrato de arras penitenciales de una vivienda y es que, en virtud de este documento, cualquiera de las partes puede desistir del acuerdo. Ello supone, eso sí, la pérdida del dinero de la reserva o el pago del doble de la cantidad recibida en caso de que quien desista sea el comprador.
La redacción del documento es crucial para que las consecuencias del desistimiento vayan en esta línea ya que, en caso de errores, puede transformar el acuerdo en otro tipo de arras y, en consecuencia, tener otras implicaciones.
Arras penales
Son, probablemente, la versión más rígida del contrato de arras de una vivienda. Suponen el resarcimiento anticipado en caso de incumplimiento, sin que ello suponga la necesaria exención del cumplimiento forzoso de la obligación, esto es, la venta o el alquiler.
En este caso, si una de las partes desiste debe hacer frente a la indemnización (pérdida de la señal o pago del doble de la misma). La parte perjudicada puede desistir de la operación y conformarse con la indemnización, o reclamar que se complete la operación al tiempo que se queda con la indemnización.
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