Alquiler con opción a compra: cómo funciona

Si estás pensando en comprar una vivienda pero tienes problemas para acceder a una hipoteca, el alquiler con opción a compra supone una opción muy interesante para lograr tu casa ideal. Te explicamos en detalle cómo funciona este tipo de contrato, sus ventajas y sus inconvenientes.

Si en estos momentos no dispones de la liquidez suficiente para acudir al mercado de compraventa o tienes dificultades para conseguir una hipoteca, el alquiler con opción a compra constituye una opción muy interesante para convertirte en propietario pero, ¿sabes cómo funciona esta modalidad de contrato?

A continuación, te explicamos en detalle cuáles son las principales ventajas e inconvenientes del alquiler con opción a compra, tanto desde el punto de vista del inquilino como para el propietario del inmueble.

Qué es el alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra se convirtió en una opción muy demandada durante los años más duros de la crisis inmobiliaria, en los que los altos precios reducían las posibilidades de adquirir una vivienda de la forma habitual. Actualmente, resulta una modalidad bastante popular entre los jóvenes o las parejas con menos recursos económicos, que no cumplen con los requisitos demandados por las entidades bancarias para la concesión de un préstamo hipotecario.

Para entender qué es el alquiler con opción a compra, debemos empezar por aclarar que esta modalidad implica un doble contrato -uno que regula el alquiler y otro la compraventa-, por lo que está sujeto tanto a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) como al Reglamento Hipotecario. Este tipo de alquileres permite deducir las cuotas mensuales pagadas en concepto de arrendamiento del precio total de venta de la vivienda, permitiendo al inquilino ejercer el derecho a compra una vez transcurrido un periodo determinado.

En un contrato de alquiler con opción a compra debe indicarse claramente el valor de la vivienda, la renta mensual a pagar y la imputación o no de la totalidad o parte de la misma al pago del precio final del inmueble en caso de producirse finalmente la compra, la duración del contrato y el plazo necesario para que el inquilino pueda ejercer su derecho de compra, que nunca podrá ser superior al periodo de alquiler. También es habitual fijar una prima o señal inicial, cuya cuantía será pactada por ambas partes.

Ventajas e inconvenientes del alquiler con opción a compra

Como hemos mencionado anteriormente, el alquiler con opción a compra es una modalidad muy demandada por personas o familias con pocos ahorros, pero también ofrece ventajas reseñables para el propietario, por lo que es una opción que merece la pena considerar si estás pensando en poner tu vivienda a la venta. A continuación, te contamos cuáles son los principales puntos a tener en cuenta si decides optar por este tipo de contrato:

Ventajas del alquiler con opción a compra

• Para el inquilino, una de las principales ventajas del alquiler con opción a compra es la posibilidad de tener acceso a una vivienda en propiedad con unas condiciones más asequibles que las que implica una venta directa. Al descontar las cuotas mensuales pagadas en concepto de arrendamiento del precio total de la vivienda, el desembolso a realizar si el inquilino se decide a comprar resulta mucho más fácil de asumir que si lo comparamos con los precios de venta directa.
• El alquiler con opción a compra también permite al inquilino comprobar si la vivienda se ajusta realmente a sus expectativas y necesidades antes de decidirse a invertir, con lo que podrá decidir basándose en una experiencia real y contrastada.
• En un alquiler con opción a compra el valor total de la vivienda está establecido en el contrato, por lo que se trata de un precio cerrado. Este hecho está considerado una de las grandes ventajas del alquiler con opción a compra para los inquilinos aunque, tal y como veremos más adelante, depende de la situación coyuntural del mercado inmobiliario.
• Independientemente de si el inquilino decide quedarse o no con la casa arrendada, mientras tanto podrá beneficiarse de ayudas públicas contempladas para viviendas de alquiler, siempre que cumpla con los requisitos establecidos.
• En el caso de que el inquilino decida ejercer su derecho a compra, no es necesario esperar hasta la finalización del contrato. Además, mientras esté en vigor dicho contrato, el propietario no podrá poner a la venta la vivienda a terceros.
• A la hora de solicitar una hipoteca para una vivienda en alquiler con opción a compra, las entidades bancarias suelen valorar positivamente el hecho de que ya se haya pagado parte del precio del inmueble.
• Desde el punto de vista del propietario, las principales ventajas del alquiler con opción a compra son la posibilidad de dar una salida rápida a la vivienda, especialmente cuando el mercado inmobiliario atraviesa situaciones complicadas, como la crisis de 2008, y el acceso a los beneficios fiscales existentes para los inmuebles de alquiler hasta que se produzca la venta o finalice el contrato, en el caso de que el inquilino decida no quedarse con el inmueble.

Inconvenientes del alquiler con opción a compra

• Si lo comparamos con las viviendas de renta libre, uno de los principales inconvenientes del alquiler con opción a compra es que las cuotas mensuales a abonar en concepto de arrendamiento suelen ser más elevadas que las de un alquiler convencional. Sin embargo, es importante tener en cuenta que parte o la totalidad de estas mensualidades, dependiendo de las condiciones del contrato, permitirán rebajar el precio final de la vivienda si finalmente el inquilino decide comprarla, por lo que pueden considerarse una inversión a largo plazo.
• ¿Qué ocurre si finalmente el inquilino no decide ejercer su derecho a compra? En este caso, las mensualidades abonadas se considerarán una renta convencional, a fondo perdido, y el propietario se quedará con la prima inicial aportada.
• Adquirir una vivienda con un precio cerrado puede suponer una ventaja pero, si cuando se produce la compra los precios han bajado, puede ocurrir que el precio de compra de la vivienda sea superior a su valor de mercado real.
• Si el inquilino de una vivienda de alquiler con opción a compra se retrasa en el pago de dos mensualidades, perderá su derecho a compra y la prima inicial.
• Para el propietario, las principales desventajas del alquiler con opción a compra son su mayor carga impositiva, al estar sujeto el contrato a una doble tributación, y la menor rentabilidad inmediata, ya que los ingresos se reciben de forma gradual y no en una única operación, como ocurre con la venta directa.

En definitiva, el alquiler con opción a compra es una alternativa que ofrece muchas ventajas para encontrar tu hogar ideal, siempre y cuando conozcamos en detalle cómo funciona y los derechos y obligaciones que implica.