Una vez finalizado el pago del préstamo hipotecario, se produce la llamada cancelación financiera, pero la hipoteca continúa inscrita en el registro. En el caso de que desees poner a la venta el inmueble hipotecado, será necesario que formalices su cancelación registral.
El procedimiento para cancelar una hipoteca es relativamente sencillo y si decides realizarlo tú mismo, te ahorrarás los costes que implicaría delegar estos trámites en una gestoría. Sin embargo, también supone unos gastos fijos, derivados de los honorarios del notario y el registrador, que es importante tener en cuenta.
¿Cómo cancelar una hipoteca? Pasos
Antes de firmar cualquier contrato de compraventa o documento señal para la compra de un piso, es recomendable comprobar que el propietario del inmueble ha formalizado la cancelación registral de la hipoteca, para asegurarnos de que este está libre de cargas. Si estás pensando en poner a la venta tu vivienda, estos son los pasos a seguir para que sepas cómo cancelar tu hipoteca:
- En primer lugar, debes solicitar su cancelación a la entidad financiera con la que firmaste tu hipoteca para obtener el conocido como certificado de deuda o saldo cero, que justifica el pago del préstamo.
- Debido a la continua reestructuración existente dentro del sistema financiero, puede ocurrir que el banco que te concedió tu hipoteca ya no exista. En estos casos, deberás informarte sobre la entidad bancaria que la absorbió, que será la responsable de facilitar esta documentación.
- Si decides gestionar tú mismo los trámites necesarios para cancelar tu hipoteca debes saber que la entidad bancaria está obligada por ley a facilitarte este documento. Un apoderado del banco deberá desplazarse a la notaría de tu elección para firmar esta escritura, sin coste alguno para el cliente.
- Una vez firmada la escritura de cancelación de hipoteca, tendremos que ir al notario para recoger una copia autorizada de este documento.
- El siguiente paso para cancelar tu hipoteca es acudir a la Delegación de Hacienda de tu Comunidad Autónoma para solicitar el documento de liquidación relativo al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Este trámite tampoco implica ningún coste, ya que la cancelación de las hipotecas está exenta de este impuesto, pero la presentación del documento de liquidación sí es necesaria para realizar la cancelación registral.
- Finalmente, deberás presentar en el Registro de la Propiedad donde esté inscrito el inmueble la escritura de cancelación y el documento acreditativo de la liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y solicitar formalmente la cancelación registral de la hipoteca.
¿Cuánto tarda la cancelación registral de una hipoteca?
Una vez completados todos los trámites anteriores, el registrador se encargará de contactar contigo para notificarte que la inscripción de la cancelación ya es efectiva. ¿Cuánto tarda la cancelación de una hipoteca? El proceso de inscripción del levantamiento de carga en el Registro puede demorarse unas semanas, aunque normalmente ronda los 15 días. Después, solo queda acudir de nuevo al Registro para recoger la escritura de cancelación, con la anotación que certifica que se ha dado de baja la hipoteca.
Además, si han transcurrido 20 años desde la finalización del plazo fijado en la escritura, también puedes optar por la cancelación por caducidad. En este caso, el procedimiento se simplifica considerablemente, ya que, a partir del año 21, el propietario de la vivienda puede solicitar cancelar la hipoteca directamente al Registro de la Propiedad. En este caso solo será necesario presentar la instancia correspondiente pidiendo la cancelación registral y, dependiendo del registrador, el documento de liquidación del Impuesto Sobre Actos Jurídicos Documentados.
¿Cuánto vale cancelar una hipoteca?
Como te contamos anterior mente la cancelación registral de una hipoteca conlleva una serie de gastos dependiendo de si la realizas tu mismo o un gestor profesional.
Si decides realizar personalmente los trámites anteriores para la cancelación registral, solo tendrás que pagar los honorarios del notario y el registrador. Como orientación, según la OCU, aplicando los aranceles vigentes, cancelar una hipoteca de 150.000 euros supondría unos gastos notariales de 55 euros, mientras que la tarifa del registrador rondaría los 43 euros. No obstante, es importante tener en cuenta que estas tarifas se calculan en función del importe total de tu hipoteca y varían dependiendo de la Comunidad Autónoma donde esté inscrito el inmueble.
En el caso de que prefieras dejar estos trámites en manos de un gestor profesional, además de los gastos anteriores, tendrás que contar con un coste añadido de entre 120 y 200 euros, dependiendo de la gestoría. Otra opción es delegar las gestiones necesarias para cancelar tu hipoteca en la entidad bancaria con la que firmaste tu préstamo, siempre por solicitud expresa del cliente. En este último caso, los costes de gestión podrían ascender hasta los 500 euros.
Por otra parte, cancelar tu hipoteca antes de tiempo también puede suponer un sobrecoste notable si necesitas formalizar la cancelación registral para vender tu vivienda, dependiendo de si tu préstamo incluye comisiones de amortización anticipada o comisiones de compensación por riesgo de interés, entre otros factores.
● ¿Qué gastos no está obligado a pagar el cliente?
Cuando solicitas la cancelación registral de tu hipoteca, dentro de los servicios de las entidades bancarias no podrá incluirse la emisión del certificado de cancelación, la recopilación de documentación referente al préstamo cancelado o el desplazamiento del apoderado a la notaría, ya que se trata de una obligación legal recogida en la Ley Hipotecaria.
Según esta normativa, las notarías tampoco pueden cobrar por gestiones como la búsqueda de antecedentes sobre el inmueble hipotecado, la obtención de certificaciones bancarias, la información registral o los faxes de comunicación con el Registro. Por su parte, los registradores tampoco pueden incluir en sus honorarios conceptos como certificaciones telemáticas o notas informativas.
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