El nuevo mapa de la ciudad del Nervión, más moderna y sostenible, revitaliza un mercado inmobiliario estable. En los próximos años será necesario ampliar el mercado de oficinas de obra nueva.
Bilbao ha vivido en los últimos años una gran renovación, que recientemente ha tenido su merecido reconocimiento, al ser considerada Mejor ciudad europea 2018 por la británica Academy of Urbanism. Con una oferta de ocio encabezada por el prestigioso Guggenheim, una gastronomía exquisita, la previsible llegada del AVE y, cada vez más, destino urbano para viajeros, Bilbao es una ciudad que disfruta de una economía estable que sigue atrayendo a los inversores inmobiliarios.
La llegada de Primark o la nueva flagship de Zara revitalizan el retail, sector que además impulsa el mercado logístico ante la creciente demanda de espacio urbano para atender la venta online. Próximamente, abrirán cuatro nuevos hoteles y crecen los desarrollos de obra nueva residencial. Además, pronto requerirá de oficinas de obra nueva.
Con más de 900.000 habitantes, el área metropolitana de Bilbao ha sido tradicionalmente un mercado que, aunque pequeño, se ha mostrado seguro y estable para el sector inmobiliario. Limitado por la escasa oferta de suelo, los desarrollos llevados a cabo para la modernización de la capital vizcaína han convertido una ciudad industrial en un gran centro de ocio y disfrute muy valorado no sólo por sus vecinos, sino por promotores locales, nacionales y, cada vez más, internacionales, que ven en la ría del Nervión una apuesta segura para sus inversiones.
Bilbao es un mercado particular desde el punto de visto inmobiliario, ya que gracias a la constante presencia y apuesta de inversores locales, y a la elevada renta de sus vecinos, con una renta per cápita un 30% superior a la media del resto de España, se ve menos afectada por los ciclos que afectan al ladrillo.
En oficinas, se trata de una ciudad que desarrolló el 80% de su oferta en los años setenta, y hasta 2011, no vio nuevo producto. En este segmento, el punto de inflexión fue la Torre Iberdrola, que, según recuerda Juanjo López del Corral, director regional de CBRE Bilbao, «supuso la incorporación de 50.000 metros cuadrados de oficinas, el equivalente a la superficie de los 25 edificios principales de la ciudad». Hasta hoy, el espacio en la torre ha sido suficiente para absorber la demanda de espacio de oficinas en la ciudad. Actualmente, están alquilados 42.000 metros cuadrados y se prevé que durante el primer trimestre del próximo año se complete al cien por cien, a unas rentas que se sitúan en veinte euros el metro cuadrado.
La Torre Iberdrola cuenta con las rentas más elevadas de la ciudad en oficinas, ya que, de media, en la zona prime del centro de negocios, el alquiler del metro cuadrado ronda los 13,50 euros, según la consultora CBRE. En el conjunto de la ciudad, las rentas medias oscilan entre los 8 y los 14 euros el metro cuadrado. El precio del inmueble emblema de la eléctrica -hoy el más elevado aunque incluso antes de su construcción, ya en 2007, se alcanzaron los 25 euros por metro cuadrado en edificios del centro- viene justificado por los servicios que ofrece, su eficiencia (Leed Platino) y porque se trata del único producto de nueva construcción de oficinas en la ciudad. «Pero dentro de tres años va a hacer falta nuevo espacio de oficinas», añade López del Corral. Y este nuevo producto «deberá responder a los estándares que demandan las grandes empresas como son la certificación en sostenibilidad, transporte público, espacios para retail, etc.
Encontrar espacio disponible para este tipo de proyectos en el centro de la ciudad es difícil, por lo que deberá tender a las afueras», apunta López del Corral. Actualmente, en el área metropolitana de Bilbao hay disponible en alquiler 350.000 metros cuadrados, siendo el Parque Tecnológico de Zamudio el más relevante. Sin embargo, se trata de edificios antiguos y muy repartidos por la ciudad, que en su mayoría requieren actualización de fachadas y zonas comunes, y por lo tanto de mayor inversión.
La ciudad se renueva con ‘flagships’, hoteles y promociones residenciales. Próximamente, abrirán cuatro nuevos hoteles y crecen los desarrollos de obra nueva residencial.
‘Retail’
No sólo el sector de oficinas trabaja por adaptarse a las nuevas necesidades de las empresas, sino que tanto Retail como Residencial se están ajustando a las nuevas demandas. En el caso concreto del retail, el mayor reto es encontrar hueco disponible en la principal arteria de compras de la capital vizcaína como es Gran Vía, donde se concentran los operadores de primer nivel tanto nacionales como internacionales y «que ofrece unas rentabilidades muy similares a las de Gran Vía de Madrid». «Las marcas más potentes del mass market han pasado a ocupar antiguos edificios bancarios para sus nuevas flagships, como el próximo Zara de 4.000 metros cuadrados que abrirá sus puertas en el número 23 que antes ocupaba BBK o el futuro Primark, en Gran Vía 1, que entrará en los bajos de la histórica Torre BBVA y que se convertirá en la cuarta tienda más grande de Primark, con 10.000 metros cuadrados», recuerda el directivo de CBRE. Esta firma está haciendo que la demanda se desplace a su entorno.
Desde CBRE también destacan la fuerte entrada de cadenas de restauración, que hasta ahora se mantenían tímidas por la rica gastronomía propia de la ciudad, pero que hoy suponen una demanda importante para el segmento retail.
El crecimiento de las tiendas de moda va ligado también al del sector logístico, «la estrella del mercado inmobiliario en estos momentos. El comercio electrónico se ha convertido en el gran dinamizador del sector logístico en el último año y se espera aumente la demanda de plataformas dedicadas a la distribución urbana y puntos de recogida para pedidos click & collect por parte de los retailers, que necesitan espacio para guardar sus pedidos», añade López del Corral. El espacio aquí también es limitado, lo que ha llevado a un incremento de los precios del suelo logístico en zonas prime situándose el metro cuadrado en los 550 euros, con rentas que se sitúan entre 4 y 4,5 euros el metro cuadrado, «manteniéndose la tendencia al alza desde finales de 2015», apuntan desde CBRE.
Las marcas más potentes del mass market han pasado a ocupar antiguos edificios bancarios para sus nuevas flagships.
Residencial
Por su parte, el mercado residencial también se encuentra en plena expansión. Se ven promociones de obra nueva con servicios antes impensables en Bilbao, como son gimnasios o piscinas, con mayor nivel de calidad, edificaciones más altas, tecnología… «Pero al igual que el resto de segmentos, la falta de espacio dificulta encontrar grandes promociones con servicios añadidos, por lo que gran número de los nuevos proyectos se centran en la rehabilitación de antiguos edificios tanto residenciales como industriales», recuerdan desde la consultora. Desde 2010 hasta 2016, no ha habido proyectos de obra nueva, pero actualmente se encuentran promociones significativas de rehabilitación, aunque no de gran tamaño, como Edificio Urquijo 11, en el centro de la ciudad.
Actualmente, el precio medio de venta en el centro de Bilbao se sitúa en los 6.400 euros el metro cuadrado, sin plaza de garaje ni trastero; si bien se han llegado los 8.000 euros metro cuadrado. En zonas secundarias de Abando, el precio ronda los 4.000.
El mercado residencial también se encuentra en plena expansión: se ven promociones de obra nueva con servicios antes impensables en Bilbao, como son gimnasios o piscinas, con mayor nivel de calidad, edificaciones más altas, tecnología etc.
Gaztelondo Berria
El nuevo desarrollo de Metrovacesa está dirigido a las familias. Cuenta con garaje para dos vehículos, amplio «txoko» con acceso al jardín, tres dormitorios, y ático espacio multiusos. Está ubicado en una nueva zona residencial joven, muy bien comunicada con el centro de Bilbao mediante transporte público, y próxima a escuelas de enseñanza primaria y secundaria, polideportivo, y un nuevo pequeño comercio.
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