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13 abril, 2021

Tipos de usos del suelo

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No existe un estándar legal general para todo el territorio español, porque los planes de ordenación urbana son competencia de los municipios. Pero en líneas generales, los tipos de usos del suelo se pueden dividir en cuatro grupos:

  • residencial
  • industrial
  • terciario
  • dotacional

Una de las principales clasificaciones del suelo de un territorio determinado es la que se establece desde el punto de vista urbanístico. La regulación urbanística o el Plan General de Ordenación Urbanística (los tan mencionados PGOU), definen distintos tipos de suelo, según las clases de edificaciones que se autorizan a construir en ellos. Se trata entonces de un elemento clave a la hora de adquirir una parcela.

La calificación de los suelos y sus usos

Como decíamos líneas atrás, el suelo está sujeto a clasificación y categorización en grandes grupos y de acuerdo a determinadas características. Pero si queremos bajar a un nivel más específico y concreto, para poder definir los diferentes tipos de usos del suelo, debemos hablar de su calificación o zonificación urbanística.

tipos de usos del suelo

Esta instancia nos permite establecer para el suelo urbano los usos pormenorizados de cada parcela, su edificabilidad y tipología edificatoria (salvo aquellos terrenos que se delimiten como sujetos a un planeamiento especial, en donde se fijarán usos globales correspondiendo su pormenorización a los planes especiales de reforma interior). E incide directamente en el aprovechamiento urbanístico que podrá realizar el dueño de una parcela determinada y, como consecuencia, en su valor de mercado.

No existe un estándar legal de carácter genérico con la tipología de usos de suelo y puede variar según cada región o municipio, pero la que detallaremos a continuación suele ser la más habitual.

Suelo residencial

El suelo de tipo residencial es uno de los usos más habituales dentro de los planes municipales y se refiere al alojamiento de personas. Dentro del uso residencial encontramos el uso de vivienda, ya sea unifamiliar, colectiva o plurifamiliar; y el uso de alojamiento, que abarca, a su vez, la residencia comunitaria (edificios o locales de alojamiento permanente en régimen de comunidad con habitaciones y zonas comunes -conventos, residencias, etc.-) y los alojamientos turísticos (temporales).

Suelo industrial

Se entiende por suelo industrial el dedicado a alojar, dentro de un municipio, polígonos industriales, parques empresariales, almacenes, fábricas o cualquier establecimiento o empresa del denominado sector secundario de la economía, es decir, el dedicado a la obtención y transformación de las materias primas, así como a su envasado, almacenaje, transporte y distribución.

suelo industrial

En el caso de las zonas de uso industrial del suelo es habitual que, las mismas, vengan muy bien especificadas en los planes de ordenamiento municipales, cuyos capítulos detallan las actividades económicas no compatibles con el medio urbano, con zonas residenciales o con el uso de la vivienda.

Suelo terciario

El suelo terciario puede estar destinado tanto al comercio de diferente tipo como a los servicios del llamado sector terciario, que presta servicios al público y que incluye desde información, administración, finanzas, gestión o seguros hasta el entretenimiento. Las oficinas, los aparcamientos y garajes, las salas de reunión, los espacios de espectáculos o recreativos suelen incluirse en esta última tipología de uso terciario.

Algunos planes de ordenación urbana incluyen en este apartado los alojamientos de tipo turístico (hoteles, hostales, apartamentos, etc.) y no en el de uso residencial temporal.

Suelo dotacional

Por último, tenemos el uso del suelo dotacional que todo municipio debe tener para garantizar el derecho de sus vecinos a una buena calidad de vida y que no es otro que el reservado para el establecimiento de infraestructuras dedicadas a brindar servicios públicos o de uso colectivo. El uso dotacional del suelo puede ser también de carácter privado.

suelo dotacional

Dentro de este apartado se pueden distinguir varios subgrupos. El primero tiene que ver con los equipamientos comunitarios de servicios públicos y sociales (escuelas infantiles, colegios, institutos, universidades, centros de salud, centros de mayores, bibliotecas, polideportivos, etc.)

En segunda instancia, está el uso dotacional de espacios libres, que comprende los parques, los jardines o las zonas verdes. En tercer lugar, aparecen las redes viarias y el sistema de transporte de una ciudad para conformar el uso dotacional de comunicaciones.

Y ya para terminar, el cuarto subgrupo hace referencia a todo lo relativo con el uso dotacional de instalaciones y redes de servicios o infraestructuras urbanas básicas (suministro de agua, saneamiento, redes de energía o instalaciones de telecomunicaciones, entre otros).

Con el correcto equilibrio entre todos estos tipos de usos de suelos se diseñan, o se deberían diseñar, todas las ciudades para que resulten perfectamente habitables.

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