Comprar una casa es una decisión importante y probablemente constituirá una de las mayores inversiones a realizar a lo largo de nuestra vida. Antes incluso de empezar a pensar en hipotecas o similares, hay que saber que los gastos derivados de comprar una vivienda van más allá del mero préstamo hipotecario.
De hecho, hay diferencias entre comprar una casa con o sin hipoteca de a nivel de gastos asociados. Y tampoco es lo mismo ser la parte compradora que la vendedora (una y otra han de abonar parte de los desembolsos inherentes a la operación).
El capítulo de impuestos por la venta de una vivienda es, con diferencia, el más abultado. No obstante, también existen gastos asociados a los diferentes agentes que intervienen en los sucesivos trámites.
Impuestos por la compra venta de una vivienda
Impuesto Sobre el Valor Añadido (IVA)
Es el principal impuesto al que tiene que hacer frente el comprador de una vivienda de obra nueva. Por lo general, supone un 10% del valor de la vivienda (el 4% en el caso de viviendas de protección oficial). No obstante, en Canarias, Ceuta y Melilla hay diferencias. En el archipiélago canario el equivalente es el IGIC (sería del 7%); mientras que en las ciudades autónomas se pagaría el impuesto sobre la producción, los servicios y la importación (IPSI).
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
También al comprador corresponde el abono del ITP, un gravamen a liquidar mediante el modelo 600. Este impuesto grava la venta de viviendas de segunda mano y hay un plazo de 30 días para abonarlo desde la operación. Como en el caso del IVA, se sitúa en la horquilla de entre el 6 y el 10% (varía en función de la comunidad autónoma).
Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
El vendedor tampoco escapa a la obligatoriedad de abonar impuestos derivados de la venta de la vivienda. En este caso, mediante el IRPF la administración grava la ganancia patrimonial derivada de la operación o, lo que es lo mismo, la diferencia entre el precio al que se vende la vivienda y el valor al que se compró. Sobre esa cantidad se aplican tipos progresivos que van del 19 al 23%, aunque existen exenciones.
Plusvalía municipal
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal, es otro de los tributos que asume el vendedor. No obstante, si hay acuerdo entre las partes, puede ser abonado por el comprador. El gravamen, que se calcula en base al valor catastral y los años que ha tenido el vendedor la vivienda, tiene carácter municipal y está regulado por la Ley de Haciendas Locales.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
Mención especial merece el llamado Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que, hasta hace apenas un par de años, formaba parte de los gastos derivados de comprar una vivienda. Sin embargo, desde la entrada en vigor de un decreto ley en 2018, son las entidades financieras quienes asumen este tributo que grava los documentos notariales, mercantiles y administrativos asociados a una operación de compraventa.
Dicho de otro modo, se aplica no solo a las escrituras sino también a la formalización de una hipoteca. Aunque el IAJD tiene una cuota fija y otra variable que depende de cada comunidad autónoma, por lo general, es bastante homogéneo en todo el suelo patrio (entre un 0,5 y un 1,5%).
Otros gastos derivados de comprar una vivienda
Notaría
Además de los impuestos por la venta de una vivienda hay que tener en cuenta otros gastos entre los que se incluye la notaría. Estos se corresponden con el otorgamiento de la escritura pública de compra venta y su cuantía depende, principalmente, del precio del inmueble. De hecho, los honorarios están regulados por el estado y suelen rondar entre los 500 y los 1000 euros.
Registro de la propiedad
Como los honorarios de la notaría, los gastos del registro están regulados por normativa y se corresponden con el acto de inscribir la compra-venta en el Registro de la Propiedad, aquí puedes descubrir cómo solicitar una nota simple. Por lo general, el coste oscila entre los 100 y los 500 euros, aunque está sujeto al precio de la vivienda.
Gestoría
Los trámites administrativos de la operación de compra venta se realizan, por lo general, a través de la gestoría. La misma suele ser elegida por la entidad financiera dado que, de otro modo, no entregaría el dinero del préstamo hasta que compra e hipoteca estén inscritas en el Registro.
En todo caso, desde la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria de junio de 2019, tanto los gastos de notaría como los de gestoría y registro han de ser asumidos por la entidad financiera. El comprador, en caso de solicitar hipoteca, solo se encargaría de asumir (más allá de los impuestos) la tasación y las copias de la notaría.
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