Comprar segunda vivienda: todo lo que necesitas saber

Bien como lugar en el que pasar las vacaciones o como forma de inversión y de huir de la inflación, comprar una segunda vivienda continúa siendo una alternativa muy atractiva. Comprar una segunda residencia en la playa, el pueblo o la montaña no difiere en muchos aspectos de adquirir una primera vivienda, pero sí hay que tener en consideración cuestiones como las opciones de financiación o las repercusiones fiscales. 

 Te contamos todo lo que necesitas saber sobre cómo comprar una segunda vivienda para que no te encuentres con ninguna sorpresa en el proceso.

Qué se considera segunda vivienda

Antes de comprar una segunda vivienda conviene saber en qué difiere de la primera, y también en qué se diferencia de una segunda residencia, ya que estos conceptos son relevantes tanto para la Agencia Tributaria como para los bancos, que hacen distinción si se trata de una hipoteca sobre vivienda habitual o segunda vivienda. 

Se entiende por segunda vivienda, simplemente, la que se adquiere cuando ya se posee otra en propiedad. En muchos casos la segunda vivienda constituirá nuestra segunda residencia. Pero también puede pasar a ser la primera, salvo algunas excepciones, si se dan las siguientes circunstancias: que residamos en ella durante un plazo continuado de como mínimo tres años y que la habitemos de forma efectiva y permanente durante al menos doce meses desde la fecha de compra o la terminación de las obras.   

La distinción entre primera y segunda vivienda es especialmente relevante en lo que respecta a la financiación de la compra, ya que los requisitos y condiciones que ofrecen los bancos son más exigentes si lo que se adquiere es una segunda vivienda. Si para la compra de una primera vivienda las entidades financian hasta el 80% del precio de compra, en el caso de las segundas residencias el porcentaje no supera, como mucho, el 70%. 

Esta circunstancia obliga a quien se decide a comprar una segunda vivienda a disponer de un mayor porcentaje de ahorros, de al menos el 40% del precio de compra, ya que a la cantidad que no financia el banco habrá que sumar al menos otro 10% para gastos e impuestos. Además, cuando lo que se compra es una segunda vivienda, las entidades bancarias son más exigentes al examinar el perfil financiero del cliente, además de exigir plazos de amortización más cortos e intereses más altos.  

Por su parte, la diferencia entre primera y segunda residencia tiene múltiples implicaciones de cara a la Agencia Tributaria. La vivienda habitual tiene también la consideración de domicilio fiscal del contribuyente, lo que determina en qué región se tributa y por tanto a qué ayudas o deducciones autonómicas en la declaración de la Renta se puede tener acceso.

Además, la vivienda habitual está exenta de tributación, algo que no ocurre con la segunda residencia, y es condición para obtener desgravaciones por adquisición de vivienda o alquiler. También es posible obtener una exención en el IRPF por la venta de la vivienda habitual si las ganancias patrimoniales obtenidas se reinvierten en la compra de otra vivienda habitual, lo que no es posible en el caso de una segunda residencia.

Qué impuestos debo pagar al comprar una segunda vivienda

Ni los gastos de compra de una segunda vivienda ni los impuestos que hay que pagar por la operación se diferencian prácticamente de los que hay que abonar al adquirir la primera. Como en el resto de casos, los principales impuestos por la compra de una segunda vivienda a los que hay que hacer frente son el IVA, si se trata de una vivienda nueva, y el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP), si lo que se compra es un inmueble usado. 

El IVA de una segunda vivienda nueva asciende al 10% del precio de compra. En las Islas Canarias se deberá pagar el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), con un tipo del 6,5%. Además del IVA, el comprador de una segunda vivienda nueva deberá abonar también el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que oscila según la comunidad autónoma entre el 0,5% y el 1,5%.

El ITP, que se abona cuando la segunda vivienda que se compra es de segunda mano, varía también según la región, y suele estar entre el 6% y el 10% del valor de compra, con ciertas bonificaciones que algunas comunidades autónomas aplican cuando el inmueble se destina a vivienda habitual. A los impuestos por compra de segunda vivienda hay que sumar otra serie de gastos, como los del Registro y la notaría. 

Tampoco hay que pasar por alto que la segunda vivienda, cuando tiene la consideración de segunda residencia, debe ser declarada en el IRPF, tanto si tiene la única finalidad de pasar en ella las vacaciones como si se destina al alquiler, lo que se puede considerar otro gasto por la compra de segunda vivienda. En este último caso, la segunda vivienda tributa como rendimientos de capital inmobiliario, y es posible deducirse gastos como los de conservación o reparación, el IBI, los seguros o las cuotas de la comunidad de vecinos. 

Si la vivienda no se encuentra arrendada, tributará en el IRPF como renta inmobiliaria, que de forma general supone el 2% del valor catastral indicado en el recibo del IBI.  

Qué debes tener en cuenta al comprar una segunda vivienda sobre plano

En muchas ocasiones la compra de una segunda vivienda se realiza sobre plano, lo que no tiene por qué suponer una mayor dificultad si se tienen en cuenta algunos consejos. Aunque no es posible comprobar las calidades o los acabados antes de comenzar a abonar las cuotas, sí podemos solicitar y recopilar toda la información posible acerca de la promoción. 

De este modo, es importante comprobar que el promotor es propietario del solar en el que se va a construir (se puede solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad) y que dispone de la licencia de obras. Para lo anterior, es posible solicitar a la promotora su razón social completa y su CIF. Tampoco está de más informarse acerca de la situación económica de la promotora y de quiénes son los profesionales que se encargarán de la obra antes de comprar la segunda vivienda.

Es muy importante que la memoria de calidades incluya de forma detallada todos los materiales que se emplearán en la vivienda, así como los planos, con la ubicación exacta del inmueble dentro de la promoción. Por otro lado, es recomendable guardar también toda la publicidad que hayamos recibido, ya que esa información tiene carácter vinculante. 

Además, hay que cerciorarse de que en el contrato de compraventa se incluyen el precio exacto de la vivienda, la forma de pago, la fecha de la entrega de llaves y las penalizaciones en que incurriría el promotor si no cumple con esos plazos.