¿Qué es un AFO?

En el complejo mundo del urbanismo y la edificación, es crucial que entiendas las diferentes figuras legales que afectan a las propiedades, especialmente aquellas ubicadas en suelo no urbanizable. Una de estas figuras, de gran relevancia, es el AFO, o Asimilado Fuera de Ordenación. En este artículo, verás de forma clara qué es un AFO, en qué situaciones se aplica y cuáles son los requisitos para obtenerlo. 

Cómo se regula según la normativa vigente

El AFO, es un instrumento legal que permite regularizar construcciones que se encuentran en situación irregular debido a que fueron edificadas sin licencia o contraviniendo la normativa urbanística vigente en el momento de su construcción, y sobre las cuales ya no es posible actuar para restaurar la legalidad urbanística, ya sea por prescripción de la infracción o por imposibilidad de demolición. En esencia, el AFO no legaliza la construcción, sino que la “asimila” a la situación de fuera de ordenación, permitiendo ciertos usos y obras de conservación, pero impidiendo la ampliación o mejora que aumente el volumen o la superficie construida.

La regulación del AFO varía según la comunidad autónoma y, en muchos casos, también según el municipio. No existe una ley estatal que regule el AFO de manera uniforme, por lo que es fundamental que consultes la normativa urbanística del lugar donde se ubica tu propiedad, especialmente en territorios donde la planificación territorial está evolucionando, como puede ocurrir con el futuro de la vivienda y el urbanismo en Madrid.

Es importante que tengas claro que la obtención del AFO no implica la legalización de la construcción, sino simplemente el reconocimiento de su existencia y la aceptación de su situación irregular. Esto significa que la construcción seguirá estando fuera de ordenación, pero podrá ser utilizada y mantenida dentro de los límites establecidos por la normativa. Los requisitos generales para obtener el AFO suelen incluir:

• Antigüedad de la construcción: Generalmente, se exige que la construcción tenga una antigüedad mínima, que suele oscilar entre 4 y 6 años, para que la infracción urbanística haya prescrito.
• Inexistencia de expedientes de infracción urbanística: No debe existir ningún expediente de infracción urbanística abierto contra la construcción.
• Cumplimiento de las condiciones de seguridad, salubridad y ornato público: La construcción debe cumplir con las condiciones mínimas de seguridad, salubridad y ornato público exigidas por la normativa.
• Informe técnico: Se requiere un informe técnico elaborado por un arquitecto o aparejador que acredite el cumplimiento de los requisitos anteriores y describa las características de la construcción.
• Pago de tasas: Es necesario abonar las tasas correspondientes al trámite de obtención del AFO.

Para qué sirve el AFO: efectos, limitaciones y ventajas

El AFO, a pesar de no legalizar la construcción, ofrece una serie de ventajas y permite realizar ciertas acciones que serían imposibles en una situación de total ilegalidad. Sin embargo, también impone limitaciones importantes que necesitas conocer.

Efectos y ventajas del AFO:

• Posibilidad de realizar obras de conservación y mantenimiento: El AFO permite realizar obras de conservación y mantenimiento para garantizar la seguridad, salubridad y habitabilidad de la construcción. Esto incluye reparaciones en la estructura, instalaciones, cubiertas y fachadas.
• Acceso a servicios básicos: En algunos casos, puede facilitar el acceso a servicios básicos como el agua, la electricidad y el saneamiento, aunque esto depende de la normativa local y de la disponibilidad de las infraestructuras.
• Valoración de la propiedad: Aunque una propiedad con AFO suele tener un valor inferior a una propiedad legalizada, este puede mejorar su valor en comparación con una construcción totalmente ilegal, ya que ofrece una mayor seguridad jurídica.
• Transmisión de la propiedad: El AFO permite la transmisión de la propiedad, aunque es importante informar al comprador de la situación urbanística de la misma.

Limitaciones del AFO:

• Imposibilidad de realizar obras de ampliación o mejora: El AFO impide realizar obras que aumenten el volumen, la superficie construida o la altura de la construcción.
• Limitaciones en el uso: Puede imponer limitaciones en el uso de la construcción, especialmente si este uso no está permitido en suelo no urbanizable.
• Riesgo de demolición: Aunque el AFO protege la construcción, existe un riesgo de demolición si se encuentra en una zona de especial protección o si se declara su incompatibilidad con el ordenamiento urbanístico.
• Dificultades para obtener financiación: Las entidades financieras suelen ser reacias a conceder préstamos hipotecarios para propiedades con AFO, debido a la inseguridad jurídica que implican.

Cómo obtener el AFO de una vivienda paso a paso

El proceso para obtener el AFO de una vivienda puede variar según la comunidad autónoma y el municipio, pero generalmente sigue los siguientes pasos:

1. Reunir la documentación necesaria: La documentación requerida suele incluir:
   • Escritura de propiedad.
   • DNI del propietario.
   • Certificado catastral.
   • Informe técnico elaborado por un arquitecto o aparejador que describa las características de la construcción, acredite su antigüedad y certifique el cumplimiento de las condiciones de seguridad, salubridad y ornato público.
   • Plano de situación y emplazamiento.
   • Plano de planta y alzado.
   • Justificante del pago de las tasas correspondientes.
2. Presentar la solicitud ante el Ayuntamiento: La solicitud, junto con la documentación requerida, debes presentarla ante el Ayuntamiento del municipio donde se ubica la vivienda.
3. Tramitación municipal: El Ayuntamiento revisará la solicitud y la documentación, y podrá solicitar informes adicionales a otros organismos o departamentos municipales.
4. Resolución: Una vez finalizada la tramitación, el Ayuntamiento emitirá una resolución concediendo o denegando el AFO. En caso de concesión, se inscribirá la construcción en el Registro de la Propiedad con la mención de “Asimilado Fuera de Ordenación”.

Entender qué es el AFO de una vivienda y sus implicaciones es crucial para ti si tienes un inmueble en suelo no urbanizable. Si bien no legaliza la construcción, el AFO permite su uso y mantenimiento dentro de ciertos límites, facilitando obras de conservación y acceso a servicios básicos. Obtener el AFO requiere seguir un proceso específico ante el Ayuntamiento, con la documentación adecuada y asesoramiento técnico y legal.