“Todo exterior, tres dormitorios, dos baños, cocina abierta al salón y una amplia terraza. Muy luminoso y rodeado de servicios”. Cuando hablamos de una vivienda, la descripción del inmueble resulta de lo más reveladora, pero, una vez captada nuestra atención, empiezan las dudas. Una de las más repetidas tiene que ver con la diferencia entre metros útiles y metros construidos algo que para los menos familiarizados con el sector inmobiliario puede inducir a error.
¿A qué hacen referencia cada uno de los términos? ¿Qué factores marcan la diferencia entre metros útiles y metros construidos? ¿Se considera superficie útil la de aquellos ‘extras’ tales como terrazas o patios? Para convertirse en todo un experto hemos preparado una pequeña guía con los aspectos principales de cada uno de ellos, claves que ayudarán a discernir entre metros útiles y metros construidos de una vivienda sin ningún tipo de duda.
¿Qué son los metros útiles de una vivienda?
A grandes rasgos, quien más y quien menos es capaz de identificar con claridad cuáles son los metros útiles de una vivienda. Esta superficie se corresponde con aquellos que están dentro del propio inmueble y que, además, puedes pisar dentro de la casa.
Es decir, zonas como el espacio entre tabiques o aquellas ocupadas por pilares no estarían incluidas dentro de los metros útiles de la vivienda. Sin embargo, el espacio ocupado por los muebles, por ejemplo, o el de los armarios empotrados si los hubiera, sí que estaría incluido dentro de esta definición.
Para conocer cuáles son los metros útiles de tu casa puedes hacer tú mismo la medición con más o menos precisión. Basta con multiplicar el largo y ancho de la pared de cada habitación e ir sumándolas para conocer el total de la superficie de la vivienda. Eso sí, a las cifras obtenidas deberás restar lo que midan puertas y ventanas ya que, estos elementos, no computan dentro del capítulo de metros útiles.
A qué nos referimos cuando hablamos de metros construidos de una vivienda
Y ¿qué ocurre con los metros construidos de una vivienda? Aunque a priori pueda parecer que la definición abarca sólo la superficie del inmueble, lo cierto es que hay algunas peculiaridades que tener en cuenta. En esencia, comprende los metros totales de una casa, incluidos también aquellos ocupados por tabiques, galerías, instalaciones…
Pero más allá de los muros del hogar, si hablamos de pisos en edificios plurifamiliares, también se consideran metros construidos la parte proporcional de las escaleras, vestíbulos y pasillos. Y lo mismo en el caso de urbanizaciones con zonas comunes. Pistas deportivas, zonas verdes, piscinas…, todo ello computará, proporcionalmente, como metros construidos de una vivienda.
En este caso existen, eso sí, ciertos elementos que despiertan dudas. Por ejemplo, la superficie de patios y terrazas computará al 100% o al 50% dependiendo de si están o no cubiertos. Además, si la vivienda cuenta con espacios como altillos o sótanos, pero estos no disponen de una altura superior a 1,5 metros, no se considerarán superficie construida.
Diferencia entre metros útiles y metros construidos
Aclaradas las definiciones de ambos términos, conocer la diferencia entre metros útiles y metros construidos resulta sencillo. Básicamente, los primeros hacen referencia al espacio disponible, el tamaño habitable real, y los segundos a la superficie total que corresponde de una construcción. La cuestión no es baladí y es que afecta, por ejemplo, a la carga impositiva u honorarios que ayuntamientos y notarios requerirán tanto para escriturar la vivienda como para la obtención de licencias.
En todo caso, es posible conocer estos datos a través del catastro, incluso, cuando se trata de inmuebles que estamos pensando en adquirir. Se trata de un recurso público y gratuito en el que, únicamente, hay que buscar la vivienda en cuestión a través de su localizador (referencia catastral) o mediante los datos básicos de la vivienda (provincia, municipio, calle…). Una vez localizada podremos conocer la información sin que quepa lugar a error.
Como norma general, en toda operación de compraventa es importante aclarar correctamente la diferencia entre metros útiles y metros construidos. No es solo que las terrazas puedan inducir a error. La picaresca invita en, algunos casos, a incluir garajes y trasteros dentro de los metros útiles algo que, por norma, debe informarse al margen. Además, las tasaciones deben realizarse en base a los metros cuadrados construidos y es un error hacer mediciones ‘a ojo’ si lo que pretendemos es llevar a cabo una compraventa sin sorpresas.
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