La edificabilidad de un terreno es un concepto urbanístico básico que deben conocer muy bien las constructoras o promotoras inmobiliarias, pero también aquellos particulares que deciden comprar una parcela y levantar en ella un proyecto totalmente personal de vivienda. Esta última es una opción cada vez más habitual, sobre todo en pequeños pueblos con mucho suelo aún por urbanizar.
Edificabilidad de un terreno: definición
Según la Real Academia Española (RAE), la edificabilidad es la posibilidad de edificar en un suelo según la norma urbanística vigente, a la vez que el coeficiente que mide la capacidad edificable de una parcela, expresada en metros cuadrados de techo edificable por cada metro de superficie.
En pocas palabras, la edificabilidad de un terreno hace referencia a la cantidad total de metros cuadrados (en una o varias plantas) cubiertos que se pueden construir en una parcela determinada. Son los municipios quienes determinan la edificabilidad de un solar, es decir, los que establecen esa norma urbanística.
Por tanto, antes de comprar un terreno, lo más aconsejable es acudir al ayuntamiento en el que esté situado y solicitar una cédula urbanística del mismo, en la que constan todos sus datos, incluido el que estamos desgranando, expresado en una fórmula o porcentaje: m2 de techo/metros2 de suelo.
Por poner un ejemplo, si fueran 0,5 m2 de techo de 600 m2 de suelo, se podrían edificar 300 metros o el 50% de la superficie total. En otra de 500 m2 cuyo coeficiente de edificabilidad fuera de 2 m2 de techo por cada metro cuadrado se podrían construir 1.000 m2. Con esto queda bien claro que no porque la parcela sea más grande se podrá construir más.
En el caso de las promotoras inmobiliarias, la edificabilidad de un terreno es un aspecto clave para determinar la viabilidad y rentabilidad económica de su proyecto. Para un particular, por su parte, es crucial para saber si cumple con las expectativas del hogar que tiene en mente.
Edificabilidad neta
En cuanto a la edificabilidad, las normativas municipales o regionales establecen dos tipos: la neta y la bruta. La edificabilidad neta es la de los solares que ya han sido catalogados como edificables en la ordenación urbanística de su localidad, es decir, las parcelas de régimen urbano (con saneamiento, agua, sistema eléctrico y acceso rodado).
Edificabilidad bruta
La edificabilidad bruta, por su parte, es la que corresponde a terrenos que podrían sufrir modificaciones urbanísticas futuras. Suelen pertenecer a suelos que todavía no forman parte del régimen urbano, pero que sí pueden ser urbanizados, a través de proyectos o planes de reparcelación o parciales.
Factores que afectan a la edificabilidad
Hay otra serie de factores que influyen en la edificabilidad de un terreno y, fundamentalmente, en su valor:
- El primero de ellos tiene que ver con los usos del suelo admitidos por el planeamiento (residencial, industrial, equipamientos privados, etc.). Los solares más versátiles tienen valores o coeficientes mayores.
- Un segundo factor es la localización del terreno: en entornos más urbanos se regula con índices más altos de edificabilidad.
- En tercer lugar, están las condiciones de la edificación que, aunque menos, también influyen en el valor. Ellas pueden ser las alineaciones de la calle y de la edificación, la altura reguladora, la profundidad edificable, los retranqueos, las calidades de construcción, si se trata de manzanas cerradas o con zonas ajardinadas, etc.
Diferencias entre edificabilidad y ocupación
Capítulo aparte merece otro factor que influye de manera clave en la edificabilidad, en cuánto podemos construir y de qué manera. Nos referimos a la ocupación, una variable que determina la cantidad de metros cuadrados que se pueden dedicar a la edificación en una parcela, para garantizar cierto espacio libre.
A diferencia de la edificabilidad, la ocupación establece el porcentaje de la superficie del solar que se puede dedicar al edificio, no a la cantidad de plantas ni a la superficie total de metros cuadrados de techo. Por tanto, es una fórmula o porcentaje que se deberá combinar con el de edificabilidad para sacar el máximo provecho al terreno.
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