El desequilibrio estructural de la oferta inmobiliaria sitúa los precios en Málaga en máximos históricos

• A pesar de la importante actividad promotora, la oferta sigue siendo insuficiente para absorber el déficit acumulado durante más de una década.
• El último análisis de Metrovacesa R3search señala que la demanda permanece en niveles muy elevados, impulsada por un saldo migratorio extraordinario tanto de extranjeros como de nacionales.
• El mercado no presenta señales de sobrecalentamiento financiero: el 70% de las compras se realizan con hipoteca, en línea con la media histórica.

Málaga, 15 de enero de 2026.  Metrovacesa, promotora inmobiliaria líder en España, presenta un análisis pormenorizado del mercado residencial en Málaga dentro de su iniciativa editorial Metrovacesa R3search. Este estudio pormenorizado confirma que la provincia de Málaga se consolida como uno de los mercados más dinámicos y singulares de España, donde la presión de la demanda de primera residencia está redefiniendo el parque de viviendas local.

Un motor demográfico único en España

Málaga continúa destacando como una de las provincias con mayor capacidad de atracción y creación de hogares, con 5.809 nuevos hogares en los últimos 12 meses. Este dinamismo se apoya en un saldo migratorio extraordinario de +19.000 personas durante 2024, impulsado fundamentalmente por el flujo exterior internacional (+22.000 personas), pero con una característica que la diferencia del resto de grandes provincias: es la única que ha logrado un crecimiento demográfico simultáneo de extranjeros y nacionales durante los 3 años anteriores

Aunque la formación de hogares muestra una ligera moderación respecto a ejercicios previos, la demanda estructural se mantiene en niveles muy altos gracias a la llegada continua de residentes internacionales y trabajadores cualificados. Esta presión es tan intensa que incluso el parque de viviendas no principales (segunda residencia) ha descendido en los últimos cuatro años para ser absorbido por la demanda de vivienda habitual.

Oferta insuficiente ante un déficit acumulado

La actividad promotora en la provincia es notable, con 9.666 visados de obra nueva concedidos en el último año. Sin embargo, el informe de Metrovacesa R3search advierte que este volumen de producción no es suficiente para equilibrar el mercado.

Málaga arrastra un déficit de oferta acumulado de más de diez años. Por ello, incluso con una moderación puntual de la demanda, la brecha persiste y la producción actual no alcanza a cubrir el hueco estructural existente. Esta escasez de producto se concentra especialmente en zonas con una falta real de suelo disponible, lo que intensifica las tensiones en el mercado.

Precios en máximos por factores estructurales, no financieros

Como consecuencia directa de este desajuste entre oferta y demanda, el precio de la vivienda en Málaga ha alcanzado su máximo histórico en el mes de octubre, situándose en 3.652 €/m², tras un incremento interanual del +15,5%. En diciembre el precio de la vivienda según Idealista ha corregido ligeramente hasta los 3.643 €/m², pero con una variación interanual del 12,9%

No obstante, el análisis subraya que este incremento no responde a un ciclo de exceso de crédito ni a una relajación de las condiciones financieras. Los indicadores de financiación se mantienen en parámetros de normalidad, con un nivel de bancarización estable —en torno al 70% de las 37.000 compraventas registradas se financiaron con hipoteca, en línea con la media observada desde 2015— y con unas entidades financieras que, pese al crecimiento del +16,5% en la concesión de hipotecas, continúan aplicando criterios estrictos de solvencia y exigencia de ahorro previo, lo que descarta señales de sobre apalancamiento

Este análisis deja patente que la situación en Málaga es el reflejo de un mercado con una demanda sostenida y de calidad que se enfrenta a una carencia de producto finalista.