Barcelona: un mercado residencial tensionado por un déficit estructural persistente

• El último análisis de Metrovacesa R3search señala que la oferta solo cubre el 64,5 % de los nuevos hogares y no permite reducir el déficit acumulado, que supera ya las 57.000 viviendas.
• El crecimiento demográfico reciente se apoya exclusivamente en la inmigración extranjera, lo que mantiene la presión sobre la vivienda habitual y el alquiler.
• Los precios se sitúan en máximos históricos, pero con una tensión más contenida que en Madrid y sin desequilibrios financieros.

Barcelona, 24 de febrero de 2026 – Metrovacesa, una de las promotoras inmobiliarias líderes en España, publica nuevas conclusiones acerca del mercado residencial en la provincia de Barcelona, en el marco de su iniciativa Metrovacesa R3search. El análisis muestra que el mercado barcelonés mantiene un bloqueo estructural que persiste en el tiempo, pese a una cobertura parcial de la demanda anual, lo que prolonga una situación de tensión sostenida sobre el parque residencial existente.

En los últimos doce meses, la provincia ha sumado 18.396 nuevos hogares frente a 11.859 visados de obra nueva, lo que sitúa la cobertura de la demanda real en el 64,5 %. Aunque este porcentaje es superior al de otros grandes mercados, no resulta suficiente para revertir el desequilibrio acumulado. Desde 2021, el déficit estructural supera ya las 57.772 viviendas, una brecha que continúa ampliándose y que refleja la dificultad del mercado para salir de su estado de bloqueo.

Presión demográfica sostenida sobre la vivienda habitual

El crecimiento residencial en Barcelona se apoya de forma exclusiva en la inmigración extranjera. Desde 2021, la provincia ha registrado un saldo migratorio positivo de 290.798 personas, explicado íntegramente por la llegada de población extranjera (+359.185), mientras que ha perdido 68.387 residentes de nacionalidad española.

Este patrón demográfico mantiene una presión constante sobre la vivienda habitual y, de forma especialmente intensa, sobre el mercado del alquiler. La incorporación continuada de nuevos hogares a un parque residencial rígido refuerza la competencia por el stock existente y limita la capacidad de ajuste del mercado, especialmente en las áreas centrales y costeras.

Al mismo tiempo, esta presión se extiende más allá del propio ámbito provincial. Al igual que ocurre en Madrid, Barcelona actúa como polo de atracción y, a la vez, como foco de expulsión residencial hacia las provincias colindantes, que captan parte de la población que no logra acceder a vivienda en la capital y su entorno más inmediato. Este efecto metropolitano amplía la presión residencial en el conjunto del territorio y refuerza el carácter estructural del desequilibrio.

Una oferta que avanza, pero no desbloquea el mercado

El análisis de Metrovacesa R3search señala que el mercado residencial en Barcelona muestra cierta capacidad de respuesta, pero sin lograr corregir el desequilibrio estructural acumulado. La presión demográfica continúa absorbiendo cualquier avance, de modo que las mejoras en la oferta no se traducen en una reducción efectiva de la tensión. El mercado permanece en un equilibrio frágil.

Esta presión también se refleja en la transformación del propio parque residencial. En los últimos cuatro años, el número total de viviendas ha crecido de forma moderada (+1,5%), pero con un fuerte aumento de las viviendas principales (+3,5%) y una caída significativa de las secundarias (-9,7%). Parte de la demanda se está absorbiendo mediante la reconversión del parque existente hacia uso habitual, pero con un margen cada vez más limitado, lo que refuerza la rigidez del mercado y explica por qué la tensión persiste en el tiempo.

Un mercado dominado por la segunda mano y con mayor peso exterior

La estructura del mercado barcelonés refuerza este bloqueo. En el último año se han registrado 73.069 compraventas, con un claro predominio de la vivienda de segunda mano, que concentra el 80,6 % de las operaciones.

Además, el peso del comprador extranjero representa el 15,7 % de las compraventas, el doble que en Madrid, aunque solo un 2 % corresponde a no residentes. Este peso exterior añade presión sobre el parque existente en un contexto de escaso margen de expansión, contribuyendo a mantener la tensión estructural del mercado sin responder a dinámicas especulativas.

Precios muy elevados y una tensión más contenida que en otros mercados

El precio medio de la vivienda en Barcelona se sitúa en 5.148 €/m², tras un incremento interanual del 9,4 % y una subida acumulada del 24,5 % desde 2019. Aunque se trata de uno de los niveles más altos del país, el diferencial entre el crecimiento del precio y de la renta es de solo tres puntos (9,4 % frente a 6,4 %), lo que indica una tensión más contenida que en otros grandes mercados.

El nivel de financiación también se mantiene dentro de parámetros prudentes. El 86 % de las compraventas se realiza con hipoteca, un porcentaje inferior al de Madrid, lo que confirma que el encarecimiento responde a factores estructurales de oferta y demanda, y no a un ciclo de expansión crediticia.

El caso de Barcelona muestra cómo un mercado puede permanecer tensionado durante largos periodos sin entrar en episodios de sobrecalentamiento financiero. La persistencia del déficit, la rigidez del parque residencial y la presión demográfica explican un bloqueo que no se corrige y que mantiene los problemas de accesibilidad como un rasgo estructural del mercado barcelonés.