Cuando nos adentramos en el mundo del sector inmobiliario son muchos los términos y conceptos que debemos aprender e incorporar a nuestro vocabulario, una duda que surge muy a menudo es la diferencia que existe entre el valor catastral y el valor de mercado de un inmueble. Saberlo es clave para tomar cualquier decisión, tanto de compra como de venta.
Hoy vamos a tratar de esclarecer a qué nos referimos cuando hablamos de valor catastral, así como de valor de mercado y establecer cuáles son los matices que los distinguen y provocan que tengamos que tener especial cuidado al considerar uno u otro.
Valor catastral
Desde la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) definen el valor catastral como:
«Aquel que el catastro (entidad encargada del censo y padrón estadístico de las fincas rústicas y urbanas) otorga a cada inmueble con base en unos parámetros aprobados para cada municipio y recogidos en el documento llamado “ponencia de valores”.
El valor catastral forma entonces parte del catastro inmobiliario, un registro administrativo que depende a su vez del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas, donde se hallan inscritos los inmuebles urbanos, rústicos y de características especiales.
Con la información aportada por los propietarios o por la propia administración, el equipo técnico del catastro determina el valor de un inmueble en base a sus características físicas, económicas y jurídicas. Entre ellas, podemos enumerar la ubicación, los costes de construcción, el uso o destino, la calidad y la antigüedad de la edificación, si ha sido reformado o no, el carácter histórico, el valor del suelo, o la explotación del terreno, por ejemplo.
Se trata de un valor administrativo que, de alguna manera, se puede decir que “mide la vida” de la propiedad y que se usa como base para el cálculo de diversos impuestos, entre los que destacan el IBI, el ITP, el IAE o la plusvalía. Los valores catastrales se actualizan de forma periódica a través de nuevos coeficientes ratificados por la ley de Presupuestos Generales del Estado.
Valor de mercado
Preguntémonos ahora por las características propias del valor de mercado. Como respuesta encontraremos que no es otra cosa que el precio que puede alcanzar una propiedad en una operación de compra-venta entre un vendedor voluntario y un comprador independiente.
Es un valor completamente ligado al contexto económico de un determinado momento en una determinada sociedad. En él influyen de forma directa la oferta y la demanda en un mercado inmobiliario específico, en un periodo particular.
Se establece mediante una tasación inmobiliaria realizada por técnicos especializados e independientes que determinan el precio de referencia y que sirve también como medida de la financiación que puede ser concedida para su compra. Además, le vale al vendedor para saber qué coste tendrá para él la transmisión de la vivienda, al poder calcular los impuestos que deberá abonar en función del precio de venta.
Por ejemplo, para fijar el valor de mercado de un inmueble, habrá que tener en cuenta el precio medio de las viviendas en esa misma zona, sobre todo las de similares características (metros cuadrados, número de habitaciones, calidades, antigüedad, conservación, acceso, eficiencia energética, servicios u otras comodidades). Los portales inmobiliarios son hoy en día una gran referencia para ello.
Conclusiones
Por lo dicho hasta el momento, valor catastral y valor de mercado son conceptos diferentes y pueden variar mucho entre uno y otro. Sin embargo, están muy relacionados a la hora de comprar o vender una propiedad.
El valor catastral de un bien inmobiliario siempre será menor al del valor de mercado. Así lo establece la legislación vigente.
Mientras el valor catastral se basa en una serie de atributos objetivos para su cálculo, el valor de mercado depende de fluctuaciones y circunstancias espacio temporales. Pero a la hora de poner a la venta una casa, es fundamental saber que el valor catastral establecido es el adecuado, ya que afecta al valor de la venta.
Si el valor catastral no está establecido de forma correcta, no solo influye en la operación de compraventa, sino también en el momento de pagar los impuestos vinculados a él. No hay que olvidar que, en base al valor de venta la administración correspondiente comprobará, tomando como base el valor catastral, si supera el mínimo que la administración considera a efectos de impuestos y podría solicitar un mayor ingreso al vendedor.
Para quienes realizan inversiones inmobiliarias, conocer la diferencia entre el valor catastral y el valor de mercado resulta fundamental para conocer la rentabilidad de la apuesta. Según los expertos, son ideales aquellos casos en los que la diferencia entre uno y otro es del 50%. Siempre existe la posibilidad de realizar una reclamación del valor catastral a través de la vía llamada ‘discrepancia catastral’ que corrige posibles errores de información sobre el inmueble.
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